经典培训《物业管理案例分析教学课件》.ppt

教学课件;教师根本信息;教学、科研情况;课件说明;课程性质;教学目的与任务;教学重点难点;学前准备及学习方法;教材及参考资料;教学进度安排;教学考核方法;授课内容;第一章物业管理：一种“新〞的商品;一、一种“新〞商品的诞生;;;物业管理始于19世纪60年代的英国。

物业管理在探索、开展的过程中，也表达着这样的规律：需求产生市场—市场从无序到有序—商品从初级到高级—规那么从冲突到完善。

我国的商品房试点从深圳开始，因此，物业管理在深圳的开展历史，根本上代表这个产业在我国的开展历史。;;二、新的市场，新的商机;三、顾客满意度并不高;;近几年，全够格大小恒是对商品房的投诉呈现出增长趋势，除了房屋质量问题以外，另一个投诉的重点就是物业管理。物业管理投诉如此之高，是什么原因造成的呢？

一、有开发商和物业公司交接不到位的问题。

二、物业管理公司素质低下、管理松散也是造成投诉率高的原因。

三、物业管理方面的法律、法规不健全，管理部门的管理力度不够。;目前，有关部门已制定了一些物业管理方面的法规，对物业招投标、收费标准等都有明确的规定，但仍不够健全。业内人士呼吁，应在此根底上，针对物业管理行业出现的种种问题，尽快制定出更多、更完善的新法规、新规定，同时加强管理部门自身的管理，以提高管理能力和水平。对物业管理公司应实行公平、公开竞争上岗的制度，通过竞争来提高物业管理公司的效劳水平和质量。;四、矛盾焦点;透过种种投诉与纠纷的表象，我们可以看到，物业管理供需双方面临的矛盾主要集中代以下几个方面的矛盾主要集中在以下几个方面。

〔一〕法律关系不清

国家虽然公布了?城市建设住宅小区管理方法?，将物业管理中的法律关系确定清楚，但在实际中，很多物业区内的法律关系是混乱的。;〔二〕收费混乱

尽管有关部门对普通住宅物业管理收费标准有明确规定，但一些物管公司却并不遵守，对收费工程私自设定，乱收费的现象比较严重。

?城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法?第五条规定，物业管理效劳收费应当根据所提供效劳的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。;〔三〕效劳与收费不相符

一方面一些物业公司仅聘用几个保安人员往大门口一站，其他的工作并不好好做，然后挨家挨户向业主收取高额管理费，这自然会引起业主的反感。

另一方面，某些业主对物业管理的期望值过高，总是希望用最少的钱获得最大的享受。;〔四〕强行制定管理

有些开展商将物业管理权视为己有，以管理者的身份管理或指定某一物业管理公司强制管理其以售出的物业。有关法规明确规定，只有业主有权委托物业管理公司对物业进行管理，其他人无权强制业主委托。;;;第二章物业管理中的法律问题;一、各主体之间不存在隶属关系;2、管委会的职责

管委会是有小区业主和居住者共同选举产生的代表业主权益的权力机构，担任管委会成员的必须是小区的业主或居住者。

〔1〕制定管委会章程，代表物业产权人、使用人，维护物业产权人、使用人的合法权利。

〔2〕法定选聘、续聘或解聘物业管理公司。

〔3〕审议物业管理公司制定的年度管理方案和物业管理效劳的重大措施。

〔4〕检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。;3、物业管理公司的职责

〔1〕做好投标准备工作。

〔2〕按委托合同和国家管理部门相关规定，对物业进行管理，为物业产权人、使用人提供效劳，并收取费用。

可见，开发商、管委会、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益、相互配合、相互制约而共同开展的关系。;〔二〕业主：小区的主人

由于购置了物业，购房人成为新建物业的产权所有人即业主，合法拥有所够物业。

业主对物业拥有所有权于使用权。

〔1〕对楼房专有局部享有的专有所有权。

所谓“专有局部，简单的说就是业主自己单独想有的或者说私人享有的那一局部，即一个单元门户以内的空间。

所谓“专有所就有权〞就是业主自己单独拥有的权利，不与他人分享的权利。;〔2〕对楼房共有局部的共同所有权。

所谓“共有局部〞就是全部业主或局部业主都有权享有的局部，分为法定共有局部和约定共有局部。

法定共有局部是由国家法律直接规定的，一般只楼房的根本构造局部、附属建筑物和附属设备等。

约定共有局部那么是由合同契约或公约约定的属业主所有的局部，比方室外车库、庭院、配套上也设备等。;〔3〕因业主之间的共同关系产生个人形成的成员权。由于楼房的特殊构造，并通过一定的组织来使用、收益、处理自己的物业的权利，因此，作为一个组织的成员形成成员???。

业主正当合理的使用自己专有局部的同时，又有请求使用其它业主的专有局部或公用局部的权利。

对于共有局部，业主可以合理的、善意的使用。

共有局部被出售、出租去的收益的时候，业主可以取得相应份额的利益。;;业主和使用人如有以下行为之一，造成他人