株洲房地产市场走势及后期应对策略.pptxVIP

十八大三中全会后

株洲房地产市场走势及后期应对策略;Codeofthisreport|2;十八届三中全会后厂区房地产政策方向;建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用;去行政化大势所趋，值得期待;短期行政化措施难全面放开;政府保障逐步到位为前提;住房保障体系探索;商品属性夹心住宅：北京自住型商品房;长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。

与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步”二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。

首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。

小产权房有望转正：对已经形成的‘小产权房’，或有望按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题

长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应;户籍改革;紧凑城市群;紧凑城市群;“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”;房产税：沪渝试点成效甚微试点扩围提上日程;京沪深三地政策落地，更多房价过热城市或跟进;政策影响：心理层面大于实际;信贷政策收紧影响成交;信贷政策;长期规范房地产行业发展;开发企业：长期利好无论是市场化还是新型城镇化的建设都有利于房地产开发企业的发展。;Codeofthisreport|28;背景：房价目标完成堪忧;调控升级，一线到二线城市蔓延;主要措施一：提高二套房首付至六点五成至七成;主要措施二：非户籍人士购房限购年限延长;主要措施三：首套房贷利率恢复到基准，甚至上浮一成;本轮调控升级对市场影响判断;Codeofthisreport|35;十八大后株洲本地房地产政策;2013年株洲市土地市场供应、成交整体呈增长之势，在株洲市勾地制度下，11月份土地市场供应量、成交量呈现爆发之势；预计12月下旬会有较???量土地成交。;区域;区域;区域;区域;商品房成交面积稳中有升，需求回升明显。;株洲市商品住房网签均价走势（元/平米）;时间;株洲市月开盘项目成交率和解筹率(2011年9月-2013年9月);楼盘名称;各区开盘项目数量数据显示，天元区远高于其他各区，从盘源入市时间来看，多以新盘为主，有部分新盘入市；从位置来看，多集中在栗雨和体育中心片区，其中有五个项目多次开盘，多次开盘项目远多于其他三区。

芦淞区次之，有两个项目多次开盘，分别是百江花园和凯旋名门，今年以来分别集中开盘两次。;截至2013年11月30日，内四区住宅存量210万方，按2013年1—11月月均去化能力需7.68个月完全消化；;天元区作为株洲市供销皆最大的区域，供销两旺，100-120平米户型去化周期最短，最为畅销，60-80和144平米以上户型去化周期最长，刚需产品较受欢迎。;芦淞区存量去化时间为四区最短，仅为4.75个月，片区供应短缺问题由来已久，80—144平米为区内存量去化周期最短产品，除90-100平米产品需4.99个月，其余产品去化周期均在3个月左右。;荷塘区去化周期居四区第二短，去化周期需7.61个月。80-144平米为区域内主流产品。80㎡以下和144-180㎡去化周期较长，去化周期均在一年以上，去化压力较大。;石峰区新盘供应短缺，片区供应不足，去化周期长达为12.65个月。除90-100平米产品外，其余面积段产品均存在较大去化压力。;Codeofthisreport|53;政策总纲已定,坚持双轨并行，市场将稳中有升;房价与GDP的关系：房价增长率随GDP增长率上下波动，持续增长的经济为株洲的后市奠定了购买力基础。;株洲年均GDP增长高达19%，冠绝全省，中南领先，而同期房价涨幅为年均15.9%。说明株洲房价仍有一定上涨空间。;从今年十一月份开始，土地市场出现明显的回升，开发商信心有所增加，预计2014年上半年土地市场将稳中有升。;单位：万方;1.平滑系数的确定:

设平滑系数为X，根据04-13年市内四区每年的供应增长率可得：

145.83*（1+X)=400.53

解之得平滑系数为X=0.118

2.误差验证：经过计算可得04-13可参考验证误差数据为10.05、-33.73、21.43、1.34、17.86、-13.20、-45.91、142.65、-109.21所以我们得出在此平滑系数下的均值误差为-8.73；

综上所述：由方法1可预测得2014年市内五区市场供应量=400.53*