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全生命周期物业管理与服务的策划和设计

物业管理不仅是房地产开发的延续，也是产品开发的重要组成部分。本文针

对房地产开发建设过程与物业管理割裂的现状，提出了全生命周期物业管理与服

务策划和设计的必要性，从市场调研、可行性研究、物业管理与服务策划、设计

物业监理和施工物业监理等五个方面研究了物业管理与服务策划和设计的具体

内容。

关键词：物业管理全生命周期策划设计

按照当前法规，房地产开发建设与后期物业管理之间的关系是割裂的，这样

由于物业的先天不足而影响业主使用时，物业公司自身所能提供的服务有限，往

往难以解决问题，导致业主与开发商之间的矛盾转移到物业公司，使物业公司的

经营陷入困境，此类事例屡见不鲜。本文认为物业管理不仅是房地产开发的延续，

也是产品开发的重要组成部分，应在房地产开发建设的全过程进行物业管理与服

务的策划和设计，从而将被割裂的房地产开发建设和使用过程变为统一的整体，

使房地产开发真正走向以消费者需求为中心的轨道。

全生命周期的物业管理与服务

物业管理一般是对已建成并投入使用的物业而言，是业主以维护正常生活秩

序和财产保值、增值为目的对物业的管理活动。按现行法规，业主委员会代表全

体业主从事物业管理活动，而物业服务公司在合同和授权范围内为业主提供服

务。如果业主将自己应进行的部分物业管理职能授权给物业服务公司，则物业公

司提供的是物业管理服务，这些工作与基本物业服务不同，其重点是物业的管理

工作，进行的是业主方物业管理。一般情况下，物业服务公司在物业项目上所从

事的活动，既包括为业主提供物业管理方面的服务，又包括为业主提供基本和增

值服务，故可称其为物业管理与服务。

全生命周期的物业管理与服务的策划和设计是在项目开发之初就站在潜在

业主的角度，从潜在业主对物业管理与服务的需求出发进行物业管理与服务的谋

划和安排，是传统物业管理向房地产开发建设过程的延伸。目前物业管理与服务

在不同时期由不同主体实现，在物业开发阶段，由开发商完成，在设计阶段由开

发商与设计院共同完成，在建设阶段由开发商、承包商、监理公司共同完成，交

付使用后，由业主委员会进行物业管理，由所聘任的物业公司提供物业服务，直

至物业报废。整个房地产开发建设过程以开发商为主体，以物业产品为核心展开，

对物业管理与服务涉及较粗浅，可能造成后期物业管理的困难，进行全生命周期

的物业管理与服务的策划和设计可以促进开发商树立以业主为中心的经营理念，

弥补房地产开发建设过程中业主缺位问题，提高房地产产品的综合质量。物业公

司参与房地产开发建设过程，发挥自身与业主亲密接触、对业主需求深刻了解的

优势，在为开发商、设计人员、建造人员等提供有力支持的同时，也可为自己的

经营创造良好的条件。

全生命周期物业管理与服务策划和设计的内容

按房地产开发建设过程，物业管理与服务的策划和设计内容包括市场调研、

可行性研究、物业管理与服务策划、设计物业监理和施工物业监理等五个部分，

如图1所示。

（一）利用市场调研确定目标业主及需求

市场调研、确定目标业主及需求是与开发商合作进行的，策划人员需深入了

解开发商的经营目标、经营条件，并结合自身对业主需求的全面了解，拟定调研

方案、组织调研、进行调研分析，并在此基础上协助开发商确定目标业主并满足

业主需求，业主最终需求应是整体的物业需求，既包括房屋及环境的需求，又包

括维护和房屋使用及环境方面的物业管理需求和各种服务需求，而后者是物业管

理与服务调研的重点。

（二）全生命周期可行性研究

通常的可行性研究是站在开发商立场，从开发商利益出发，将从市场调研开

始至售后服务、保修为止作为全过程的可行性研究。全生命周期可行性研究是站

在业主立场，从业主利益出发，将建造、使用、维护直至更新作为全过程的可行

性研究。将通常的可行性研究与全生命周期可行性研究相结合，可使开发商既了

解策划方案对自己利益的影响，又了解策划方案对业主的影响，综合二者，得到

一套更完美的方案。

（三）物业管理与服务策划

物业管理与服务策划对开发商而言是开发产品的“卖点”策划，对潜在业主而

言，是参与规划、设计、建造的过程。物业管理与服务策划包括物业管理规划、

物业管理策划、物业服务策划和物业营销策划四个相互关联的主要部分。

1.物业管理规划是对物业管理工作进行的谋划与计划，它与项目规划不同，

它是在满足详细规划指标的前提下，按物业管理的要求进行功能策划与设计，使

用地、建筑物、道路、给排水设施