天津市物业管理优秀示范住宅小区标准及评分细则.docx

?一、总则

1.目的

为加强天津市住宅小区物业管理，规范物业服务行为，提高物业服务水平，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，制定本标准及评分细则。

2.适用范围

本标准适用于天津市行政区域内已交付使用的住宅小区物业管理活动及优秀示范住宅小区的评选。

3.基本原则

物业服务应遵循以人为本、业主至上、依法管理、服务第一的原则，坚持专业化、规范化、市场化运作，不断提升物业服务质量和管理水平。

二、基础管理

1.资质与人员配备

-物业服务企业应具有相应的资质证书，从业人员应具备相应的职业资格证书或岗位证书。

-项目经理应具有物业管理项目经理岗位证书，且从事物业管理工作[X]年以上。

-评分细则：查看资质证书、人员证书原件，核实人员配备情况，根据证书种类、人员数量及项目经理工作年限进行评分。

2.管理制度

-建立健全各项管理制度，包括但不限于物业服务合同、业主公约、员工岗位职责、财务管理制度、档案管理制度、投诉处理制度等。

-各项制度应符合国家法律法规和天津市相关规定，内容完整、合理、可操作性强。

-评分细则：查阅各项管理制度文本，检查制度的完整性、合理性及与法律法规的符合性，根据制度质量进行评分。

3.服务标准与流程

-制定详细的物业服务标准和流程，涵盖房屋管理、共用设施设备维修养护、环境卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理等方面。

-服务标准应明确服务内容、服务质量要求、服务频次等，服务流程应规范、清晰，便于操作。

-评分细则：查看服务标准与流程文本，评估其全面性、合理性及可操作性，现场检查服务执行情况，根据标准与流程的完善程度及执行效果进行评分。

4.档案管理

-建立完善的档案管理制度，对业主档案、物业档案、维修档案、财务档案等进行分类管理。

-档案资料应齐全、完整、真实，保存期限符合规定要求，便于查阅和利用。

-评分细则：查阅档案管理资料，检查档案的分类、整理、归档情况，核实档案的完整性和真实性，根据档案管理水平进行评分。

三、房屋管理

1.房屋外观

-房屋外观完好、整洁，无明显破损、脱落、褪色现象。

-阳台、窗台等部位无杂物乱堆乱放，保持整洁有序。

-评分细则：现场查看房屋外观，统计房屋外观破损、脱落、褪色等问题数量，检查阳台、窗台杂物堆放情况，根据房屋外观状况进行评分。

2.房屋修缮

-建立房屋修缮计划，定期对房屋进行检查和维护，及时处理房屋渗漏、墙体裂缝等问题。

-维修记录完整，维修质量符合要求，维修后应进行回访，业主满意度较高。

-评分细则：查阅房屋修缮计划、维修记录和回访记录，现场核实维修质量，通过业主问卷调查等方式了解业主满意度，根据房屋修缮情况及业主反馈进行评分。

3.装修管理

-制定装修管理制度，与业主签订装修协议，明确装修禁止行为和注意事项。

-对装修现场进行巡查，及时发现和制止违规装修行为，确保装修活动不影响房屋结构安全和小区正常生活秩序。

-评分细则：查看装修管理制度和装修协议文本，检查装修巡查记录，统计违规装修行为数量及处理情况，根据装修管理效果进行评分。

四、共用设施设备维修养护

1.共用设施设备运行管理

-建立共用设施设备管理制度，配备专业的设施设备管理人员，制定设施设备操作规程和维护保养计划。

-设施设备运行正常，定期进行巡查和维护保养，记录完整，运行参数符合要求。

-评分细则：查阅设施设备管理制度、操作规程、维护保养计划和运行记录，现场检查设施设备运行状况，核实运行参数，根据设施设备运行管理水平进行评分。

2.共用设施设备维修养护

-按照维护保养计划对共用设施设备进行维修养护，维修及时率达到[X]%以上，维修质量符合相关标准。

-设施设备完好率达到[X]%以上，无重大安全隐患。

-评分细则：查阅维修养护记录，统计维修及时率，现场检查设施设备完好情况，根据维修养护效果进行评分。

3.共用设施设备更新改造

-根据设施设备使用年限和运行状况，适时进行更新改造，提高设施设备的性能和可靠性。

-更新改造项目应符合规划要求，经业主大会同意，并办理相关手续。

-评分细则：查看更新改造计划、相关手续和改造效果，评估更新改造的合理性和必要性，根据更新改造情况进行评分。