贝壳-W存量市场王者，居住成长新星.docx

目录

贝壳简介：最大的房产交易和居住服务平台 9

发展历程：全国布局、平台赋能，中国房地产居住第一股 10

管理团队：核心管理层富有远见，股权架构确保充分决策 11

业务简介：一体三翼，多元业务协同发展 12

二手房业务：存量时代，空间广阔，一超多强 15

市场空间：蓝海广阔，渗透率提升，佣金稳定增长 15

市场规模：流通率回升推动总规模稳定上升 15

经纪渗透率：经纪服务不可替代，渗透率有望稳定上升 17

经纪佣金：费率稳定，未来7年佣金规模CAGR增速5% 18

行业格局：行业集中度低位，一超多强 18

贝壳核心亮点：ACN模式+楼盘字典重塑行业新框架 20

模式创新：ACN网络搭建底层框架，促成平台赋能、互利共赢.202.3.2房源优势：搭建楼盘字典，率先确保真房源标准 22

智能创新：SaaS+VR+AI等增强体验、提升匹配度 24

管理优势：量化贝壳分体系、推动贝联体系强管理 26

贝壳经营概况：强大品牌背书，市占率稳步提升 28

业务架构：链家奠定基本盘，贝联平台有效赋能 28

经营业绩：市占率稳步提升，利润率高位企稳 29

新房业务：市场已然超跌，贝壳市占率稳步提升 33

市场规模：新房销售超跌，经纪渗透率有望提升 33

贝壳新房：利润规模维持稳定，账期更趋健康 34

GTV：受景气度影响新房成交GTV下滑，但市占率提升 35

佣金率：2017年以来持续提升，后续预计保持稳定 36

经营业绩：新房贡献利润相对稳定，账期更趋健康 36

家装业务：市场广阔，流量切入大有可为 37

市场空间：家装市场空间广阔，标准化和定制化需求并存 37

行业格局：市场集中度低，竞争格局加速重构 40

贝壳优势：高效获客与优化激励机制，实现供应链整合 41

平台优势：具备流量和用户基础，掌握需求画像 42

管理创新：标准化流程、优化激励机制 43

供应链整合：打造家装产业一体化服务平台 43

财务数据：收入快速增长，业绩提升空间广阔 44

.新兴业务：租赁快速扩张，有望更广维度扩展版图..........

盈利估值：多元业务共振，预期业绩稳定增长 47

财务：业绩弹性较大，调整后净利润可观 47

盈利预测：预期营收、业绩稳定增长 50

投资分析意见：存量市场王者，居住成长新星，给予买入评级 53

风险提示：地产景气度下行、核心骨干变动 53

附表-财务附表 54

图表目录

图1：贝壳业务模式图 9

图2：贝壳一二手房成交GTV及市占率及同比增速 9

图3：贝壳发展历程 10

图4：贝壳股份支付薪酬费用及同比 12

图5：贝壳一体三翼业务模式 13

图6：贝壳营收及同比 14

图7：贝壳毛利及同比 14

图8：贝壳毛利率及净利率 14

图9：贝壳费用率情况 14

图10：贝壳营收分业务占比（单季度） 14

图11：中国二手房市场成交GTV及同比 15

图12：中国二手房成交在一二手成交渗透率 15

图13：各区域二手房成交渗透率 15

图14：中国二手房流通率走势 16

图15：2023年二手房流通率对比 16

图16：中国二手房成交面积及同比 17

图17：中国二手房经纪服务成交金额及渗透率 17

图18：美国房屋出售途径占比情况 17

图19：中国居住领域总交易额市场份额（2021年） 19

图20：贝壳门店数量 19

图21：贝壳经纪人数量 19

图22：贝壳和我爱我家门店 20

图23：贝壳和我爱我家经纪人 20

图24：ACN模式十大环节形成标准化流程 21

图25：贝壳二手房成交GTV结构占比 22

图26：贝壳新房成交GTV结构占比 22

图27：楼盘字典数据采集方式与策略 22

图28：贝壳找房“楼盘字典”产品概述 23

图：贝壳找房“楼盘字典”覆蓋房源数.........................................................

图30：中国居住交易服务业数字化历程 24

图31：贝壳找房数字化路径 24

图32：贝壳客户端情况 25

图33：贝壳房房源端数字化产品 25

图34：贝壳研发费用及同比 26

图35：美国和中国房产经纪人学历对比 27

图36：贝壳经纪人本科及以上学历占比 27

图37：贝壳分评分模型 27

图38：贝壳经纪人及贝壳分介绍 28

图39：贝壳找房经纪人大数据能力 28

图40：贝壳二手房业务分为1P和3P模式 29

图41：贝壳二手房业务营收模式分析 29

图42：贝壳二手房成交GTV及同比及市占率 30

图43：贝壳二手房成交营收