房地产经济学章帅64课件.pptx

房地产经济学无锡城市职业技术学院主讲人：章帅

目录CONTENTS一、房地产泡沫的判定标准二、房地产泡沫存在性与否三、课程小结第八章房地产周期循环与泡沫8.9房地产泡沫存在性及其测度分析

一、房地产泡沫的判定标准泡沫判定1房价收入比20世纪90年代世界银行首席经济师在对中国住房制度改革研究时，提出一个经验比例，即房价应该为居民年收入的3~6倍，后来这一指标被用来衡量房地产价格是否存在泡沫。2住房空置率一般来讲，国外商品房合理的空置率为4%~5%，国际公认的警戒线为10%，10%~20%为空置率的危险区，超过20%则意味着商品房的严重积压。3投资增长率当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍，就有产生泡沫的危险。

二、房地产泡沫存在性与否——整体泡沫论整体泡沫论01魏杰认为，世界范围内最具影响经济稳定发展的行业主要是股票和房地产，目前我国的住房价格远超居民支付能力。02张曙光指出，房地产泡沫膨胀是一些非理性决策发展的结果。03谢国忠认为，任何一个城市正常的房地产价格反映的是当地居民的生产力水平的高低，而一个城市的生产力表现为人均可支配收入，因此房地产价格与家庭可支配收入之比常被用来判断房地产价格是否存在泡沫。

二、房地产泡沫存在性与否——局部泡沫论局部泡沫论01局部泡沫论这认为，我国房地产市场发展存在着很大地区域差异性，房地产过热集中在东部沿海城市。02中国房地产产业从房价收入比、房价租金比、资金成本的比重这三个指标上看，都有过高的倾向。03谢百三认为我国部分城市房地产市场已经出现泡沫的原因在于一部分城市近两年的房地产行业投资迅猛处于非理性状态，其次部分城市的房地产价格已严重脱离全国物价指数，以及市场投机购房现象日益凸显。

二、房地产泡沫存在性与否——泡沫程度论泡沫程度论01通过计量建模的实证分析，证明了中国房地产价格是由经济基本因素和投机因素共同驱动的，而且前者起到了关键作用，但模型的假定简单，忽略了很多关键因素。02我国今年住宅价格上涨率远低于同期经济增长率，表明房价变化总体上看没有脱离实体经济的支撑，只存在部分泡沫。03非泡沫论这认为，总体而言房地产无泡沫，只是局部过热，投资增加，价格上升买商品房空置率增加，只能反映出房地产行业存在一定程度的“热”，但不能说明存在泡沫。

01房地产泡沫的判定标准02房地产泡沫存在性与否三、课程小结

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