资产评估课件第3章房地产评估.pptVIP

练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法（2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1—10%）=486000(元)（3）计算总费用①年管理费=486000×3.5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）③年税金=20×900=18000（元）④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）年折旧=房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使用年限=2500×900—46875×2=2156250（元）房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500（元）计算房屋纯收益计算房地产纯收益=年总收益—年总费用=486000—73260=412740（元）（7）计算土地使用权价格V=240240×（P/A,7%,46)=240240×13.65=3279281（元）单价=3279281/500=6558.56（元）（8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元（6）计算土地纯收益=年房地产纯收益—房屋年纯收益=412740—172500=240240（元）第四节成本法评估一、成本法基本原理根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。二、适用范围——适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）三、土地使用权价格的评估土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益建筑物的评估的成本法建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额建筑物价格的构成土地取得费—受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）前期工程费—规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。建筑安装工程费—建安工程费（土建、水暖、电照）；工程附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。4.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排污、道路等配套工程费用。5.建设期利息—按工期、平均投入资金及适当的贷款利率估算6.建设单位管理费—按建安工程费的一定比例估算。7.税金—房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。8.利润—房屋开发建设企业应得的正常利润。“三通一平”——通水、通路、通电，平整地面“七通一平”——通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面1公共配套设施建设费2包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；3附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等；4文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。5不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。重编预算法——准确性较高，工作量大。适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等。预决算调整法——以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高）价格指数调整法（不够准确）建筑物重置成本的测算建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率

使用年限法01打分法02(四）建筑物功能性贬值的分析测算1.建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土地的最佳使用而言。2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。在资产评估中，土地使用权的评估通常以