商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程.pdf

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商业地产策划方案基本流程

第一部分商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与

消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影

响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力

与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头

堡。

调研种类所需资料/研究范围

对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的

商圈研究辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购

买力。

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。

对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、

投资客户研究

投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。

竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考

察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

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2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结

构等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流

类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）

等。

4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项

目等。

（二）、终端消费者研究

1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性

别等。

2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个

别需要。

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2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

（四）、竞争对手研究

1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射

范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对

商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个

体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

5、项目设计标准及经营管理水平的论证

第二部分项目可行性研究

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一、前言

项目总体情况进行说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目所处的具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场状况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需

状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对

未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的

分析和预测项目的市场发展趋势。

3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进行调查及分析比较

4、项目SWOT分析

通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据

5、项目市场定位

通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客

户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提

供依据

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