[长沙]高层居住区规划设计投标文本.pptxVIP

嘉宇·长沙北部湾四期方案设计

PARTONE效果展示

日景鸟瞰图

沿江透视

沿街透视图

住宅中轴

住宅中轴

住宅中轴

PARTTWO基础研究

基础研究——区位分析靖港古镇新华联铜官窑旅游景点黑麋峰森林公园书堂山文化园SITE8KM望城区长沙绕城高速许广高速中心城区二环线项目地点位于湖南省长沙市望城区，毗邻湘江，周边多为历史保护古镇，森林公园，距中心城区30分钟车程，天然生态，环境宜居长沙绕城高速二环线周边景区

宏观大盘开发需要借助城市

基础研究——上位规划SITE望城区规划用地处于都市生活区内，周边多规划为住宅用地与商业用地，且规划配备有行政、教育用地，未来可期

中观依据周边地块情况选择项

基础研究——周边资源望望城嘉宇小学（SITE湘江项目周边5KM范围内配套较稀缺，已引进知

微观挖掘景观最大化利用

基础研究——交通分析区域内车流方向区域内车流方向李家湖公园SITE湘江主要人流由湘江北路到达，西侧荷叶路已建成但未通车，南面临

基础研究——周边现状用地周边道路通达，北面居住用地已完成建设，场地内基本平整

基础研究——交通分析1小区名帝辰金缇水郡售价6180元/㎡面积段100~120㎡特点公园景，毛坯2小区名大学里2售价5400元/㎡面积段90~140㎡特点正南北，无遮挡距离本案2KM1距离本案200M3距离本案2KM3小区名学府星城售价6800元/㎡面积段100~130㎡特点综合性，大花园周边楼盘规划产品较单一

基础研究——周边竞品帝辰金缇水郡简欧风大学里简欧风大学里简欧风周边楼盘造型同质化

基础研究——交通分析帝辰金缇水郡户型弊端户型单一99.37㎡（3房2厅2卫）113.5㎡（3房2厅2卫）52.9㎡（2房2厅1卫）128.53㎡（4房2厅2卫）128㎡（3房2厅2卫）103.15㎡（3房2厅2卫）118.91㎡（4房2厅2卫）137.1㎡（4房2厅2卫）127.29㎡（4房2厅2卫）大学里户型弊端面积浪费大学里户型弊端格局老化周边楼盘户型缺乏溢价点

基础研究——交通分析周边现有楼盘定位以低端刚需为主地缘性客群01具有一定的地域倾向性、追求户型经济性、看重周边配套，价格接受度有限，追求性价比两种客户，两种属性周边楼盘缺乏品质感标杆性80%20%市区外溢客群02追求环境舒适度、交通便利性、社区品质高、内部配套好、看重品牌开发商、价格接受度高、看重区域资源，有一定的投资需求我们立足于未来巨大区域发展空间定位于满足一步到位的高端置业需求

基础研究——用地条件用地面积：138958.99平方米用地性质：商业、居住用地，其中商业占20%，居住占80%容积率：3.5建筑密度：≤30%待建商业待建商业李家湖公园绿地率：≥40%建筑高度：≤100M总图影响因素：场地交通主出入口临湘江大道北延线（丁字段）设置，出入口离道路交叉口的距离≥80米。商业建筑应尽量集中布置，临街商业门面总长度不应超过用地临街总长度的50%。沿江高层建筑退湘江大道景观道100M。场地非正南北，倾斜北偏东40度，建筑排布需从景观面最大化与道路关系两方面考虑。40°湘江

基础研究——前期结论湘江北去，珍稀南向江景大盘配套恶劣，如何破局重塑社区拒绝周边竞盘肉搏探寻未来人居诉共担城市发展使独树一帜打造豪宅理想社区

PARTTHREE规划策略

住宅规划策略土地价值判定规划价值判定产品落位判定豪宅气质诉求

住宅-极限测1.假设全为楼栋数=高=3?总用地面积≈13.1W平米?低层用地面积≈1.4W平米?高层用地面积≈11.7W平米?总建筑面积=用地面积*容积率≈46.0W平米21+124+12.假设全为楼栋数=高=3?商业总建筑面积=总建筑面积*20%-配套及幼儿园≈8.8W平米3.假设全为楼栋数=高?住宅总建筑面积=总建筑面积*80%≈36.8W平米33123+1=3?洋房面积段200-240平米，占地面积+间距面积为1200平米，按照最大6层测算高层洋房楼栋数=低层用地面积/低层占地面积≈12栋12栋23+1栋洋房最大化=低层楼栋数*单层建筑面积*层数≈3.6W平米?高层总建筑面积=总住宅建筑面积-低层总建筑面积≈33.1W平米21+112

住宅规划策略海选——如何找到最适合本规划A：T4大面宽+T3双拼布局规划B：T3双拼+T2楼王南北朝向布局规划C：T3双拼+T2楼王中轴布局规划D：T3双拼+T2楼王+11F洋房布局规划E：T4双拼+T2楼王中轴布局规划F：T4双拼+T2楼王景观最大化布局

住宅规划策略规划价值判定——土地价值判定住宅用地的价值判断判定依据豪宅产品的有效价值

住宅规划策略住宅用地的价值判断——确保李家湖公园商业用地湘江大道商业用地荷