无锡金星睦邻中心地块定位与发展建议.pptx

谨呈：深圳海岸地产;报告思路;企业品牌目标;项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素;项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越;苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性;无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城;城市地位升级加快，功能更加完善，对周边地区的吸聚与辐射作用加强;市场背景;07年无锡各行政区域土地成交统计列表;价格快速上涨的主要原因有:

第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属于长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大,多种原因促进了市场对房地产的需求。

第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡2007年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。07年及以前120平米以上大面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平米的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。

第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。

第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,是一种行业带动和促进。;;①随着国家宏观调控的不断加强,无锡楼市受到的冲击力度也较大,表现在08年上半年成交面积同比07年上半年下降26%,环比07年下半年下降42%。

②精装修房的市场供给量倍数增加,在一定程度上带动了市场价格的上涨,08年上半年成交均价6007元/平米,同比去年同期上涨24%,环比去年下半年上涨17%。07年供销两旺的市场惯性延续到08年楼市,更多的表现在房价上涨;此外,宏观调控初期,大部分房地产开发商对市场乐观的预期并没有太大改变,这也是价格上涨的原因之一。;①与去年不同的是新区成交量比例减少,惠山区和滨湖区成交比例增加。上半年,仅惠山和滨湖成交量比例可达锡城楼市总量的55%以上,而06-07年占比较大的新区,上半年仅有15%左右的市场份额。

②结合年初对土地储备量的统计,滨湖区土地储备占比达32%,这说明滨湖区将引领无锡楼市发展的新方向。;红星路;从销售力上：使本项目成为无锡有创新亮点的热销楼盘；

从价格上：从产品结构、营销概念上突破现有市场的价格瓶颈，加速回笼资金速度；

从竞争上：塑造项目自身竞争力，实现与热点区域项目的产品产异化和营销差异化。

;;无锡地产现状特征1：大盘云集，完全竞争市场

无锡地产现状特征2：品牌发展商(资本型)云集;;区域竞争;板块;价格分析;

萝卜状无锡——高端消费数量庞大，支付能力强;无锡中高端置业者属于典型被引导型;置业群体标准1：

资金储备：50万、年收入：15~50万;置业群体标准2：

来源：无锡价值感知第一辐射圈层;置业群体标准3：

关注要素：区域价值、产品品质和生活环境;置业群体代表1：

以无锡本地小私营业主为标签，包括企事业单位等中高层管理人员，企业高级白领，个体小老板;置业群体代表2：

无锡政府高级官员、中型私营业主，江阴、宜兴等地私企业老板;置业群体代表3：

除周边城市以外与无锡有生意往来的长三角的企业高层管理人员、中大型私企业主;客户

攻略;产品研究;产品研究;价值体系;产品品质提升建议：

流行元素极致化＋适度吸引眼球＋有效控制成本;;配套——采暖系统——混凝土采暖制冷子系统

要求：样板房体验＋工程展示;配套——管道净水系统

要求：样板房体验＋工程展示;3;智能化建议——家庭智能控制系统

要求：销售同时系统演示;德国品牌108年五星级酒店凯宾斯基大饭店

世界最大景观广场，67万平米太湖广场

无锡第一高度，50层无锡新兴地标

世界首富御用设计师所在加拿大FK国际设计集团

无锡/上海，两大贵宾接待处;五星级世贸大饭店

世贸中心协会，贸易界的“联合国”

世界名品石材、窗体、门、智能系统

贝尔高林世界级景观大师许大绚、PAL设计事务所梁景华力作;位于滨湖新城的万科?魅力之城和顺驰?天鹅湖，是无锡大规模住宅社区的代表;万科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒适居住，充分营造城市氛围;魅力之城以日本千叶·幕张新城为标杆，旨在打