某地块产品定位分析报告研讨.pptx

XX房产2009年8月;研究思路;解读项目;项目位于海曙南，距城市核心区3公里，区位优势明显，但周边道路未通，限制了项目融入城市格局；一旦新典路、丽园路贯通，项目将完全融入三江口核心板块。;项目位于海曙未来“三心”中的城南核心位置，南面紧邻海曙城南的区级公建中心，使得项目具备足够的价值想象空间。;;项目所在为海曙城南核心居住区，各项市政、商业配套十分成熟，周边已有成熟居住小区，南面为区级配套公建中心，配套资源优势明显。;项目内部拆迁基本完成，平整土地即可，南北两条路的延伸段都未开工，东面有河流，但是水质不是很好，项目小环境不甚理想，还需要改造。;项目总建55440平方米，限高80米，地块方正，规模适中；土地性质为商业金融，规划方向有商业、写字楼、公寓等可能。;;;解读市场;公寓、写字楼、商业是目前商业用地最为常见的几类产品形态。以下我们针对各类产品，通过市场的分析来了解是否具有市场基础。;公寓市场

写字楼市场

商业市场;;凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在09年后成交火爆，半年成交量已经超越08年整年销售套数，逼近07年整年的销售套数，是历年同期成交新高。;在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且50％的项目处于续销阶段，后期存量大；目前低总价、小面积且具备高投资价值的项目销售形势较好。;预计下半年新推量近4500套左右，加上前两年存量，预计会有7500套公寓，按照往年的正常消化量，要将近3年才能消化完，后期竞争压力大。;□项目所在的海曙片区公寓个案少，竞争环境相对较为缓和；

□去年压抑的购买需求今年得到释放，促成了公寓产品的热销；

□住宅公寓比商务公寓更被市场接受，低总价、小面积且具备高投资价值的项目销售形势较好；

□未来7500余套的供应量，将会加剧市场竞争的惨烈程度。;公寓市场

写字楼市场

商业市场;历年宁波写字楼需求有限，在06、07年住宅成交强劲的带动下，销售量维持在55万平方米左右。09年受住宅热销的带动，写字楼也出现了回暖迹象，成交状况好于08年，仍低于06、07年平均值，还未真正回暖。;;;;;;;公寓市场

写字楼市场

商业市场;08年的金融危机，使宁波的商业销售情况保持低迷，月均售量维持在近1万平米左右；在09年年初探底之后，商业市场已初现回暖迹象。;随着年后商业成交量的逐步回暖，年后商业价格也趋于平稳，并没有出现较大起伏。;09年商业供需比达到6：1，但是新增商业量运营方式多为招租，供需关系较为缓和，而且总的供需关系对商业的销售影响并不大，商业的投资价值才是去化的关键。;;三类产品中，本项目特殊的地段优势决定着项目必须充分挖掘商业价值，而商务公寓虽然竞争激烈，但是具备一定的机会，写字楼市场前景最为不确定，市场压力最大。

因此，我们建议在商业价值最大化的前提下以公寓开发为主，少量的SOHO办公作为辅助和促进。;解读客户;在界定项目客户之前，我们先来看看一下类同项目的客户状况，提供一定参考。

我们选取了在宁波市场上销售和经营都较为成功的波特曼中心、南苑国际两个都市综合体作为参考个案。;;;;;;;;项目定位;;三江口核心区·都市生活复合体验区;产品定位;;;;;;;项目8大产品创新点;创新一：国际新都市主义建筑立面;创新二：自由挑高空间;创新三：LOFT写字楼;创新四：商业、办公空间跨越;创新五：体验型街区商业;创新六：院落与广场相结合的空间式商业趣味;创新七：富有特色和强烈冲击力的艺术小品;创新八：

五星级酒店式入户大堂，享受尊贵礼遇。;经济测算;;;;;;;;;;;;;华星始终相信，

过程完美，结果自然圆满．

希望用我们的共同努力为项目取得圆满成功！;Thanks！;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。10月-2010月-20Monday,October19,2020

10、人的志向通常和他们的能力成正比例。00:04:3000:04:3000:0410/19/202012:04:30AM

11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。10月-2000:04:3000:04Oct-2019-Oct-20

12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。00:04:3000:04:3000:04Monday,October19,2020

13、志不立，天下无可成之事。10月-2010月-2000:04:3000:04:30October19,2020

14、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.Itwasthefirst