保有环节房产税对住房租赁市场影响研究_.pdf

摘要

房地产税收是许多国家地方税收的重要来源，主要包括保有环节的房地产

税和交易环节的房地产税两种。当前我国房地产税改革的推进方向是要将个人

非经营性房屋纳入保有环节房地产税征税范围，并在上海、重庆开展了试点。

现有研究表明征收保有环节的房产税既可平衡税种比例，使房地产优化要素配

置，有利于房地产市场的健康发展；也会带来税收分配不公平、地区间出现财

富差距和税收减免政策有争议等问题。在研究房产税对房地产市场的影响中，

讨论房产税改革与住房交易市场关系的较多，而研究保有环节房产税对住房租

赁市场影响的相对较少，使用实验方法进行研究的更不多见。在倡导租购并举

的房地产政策环境下，引入实验经济学的方法考察房产税对房屋租赁市场参与

人行为的影响及其市场均衡的再造值得关注。

本文应用实验方法检验了保有环节房产税对住房租赁市场的影响，着重考察

不同税率的房产税是如何在交易过程中，影响交易者的决策行为进而影响市场

均衡结果的。在研究的过程中，本文首先结合现有理论和制度，对房产税可能

如何影响成交量、租金和税收归宿进行理论分析；其次，参考我国住房租赁市

场现状进行实验设计，构建住房租赁市场上不征税及征收0.5%税率、0.75%税

率和1%税率房产税的实验情景；最后对实验数据进行了详尽的分析，通过市

场竞价观察了参与人在不同税率下的决策行为、通过租金和成交量考察了市场

均衡结果、通过租金与收益的变化检验了税收归宿情况。得出的主要结论为：

（1）征税会影响参与人决策。随着税收的增多，房东成本提高，房东的报价不

断提高，租户预期虽然不变但也会考虑税收因素从而提高报价。（2）征税会影

响住房租赁市场均衡。随着实验的进行，双方重复博弈，市场均衡呈现出税率

越高，成交量越少、成交租金越高的特点。（3）征收保有环节的房产税会产生

税收转嫁现象。作为法定承担者的房东有动机将税收转嫁给租户，实验表明转

嫁真实发生且税率越高，转嫁程度越高。

基于以上研究结论作者认为房产税改革也应关注住房租赁市场的效率问题。

可以制定合理的起征点降低人们的税收负担，采用合适税率激励存量空置住房

进入租赁市场。房产税收入取之于房用之于房，保障社会住房福利。几点不成

熟的建议希望为政府制定相关房产税收政策提供参考。

关键词：房产税；住房租赁市场；税收归宿；双向拍卖实验

I

Abstract

Realestatetaxationisasignificantsourceoflocaltaxesinmanycountries,mainly

consistingofpropertytaxesintheholdingphaseandtransactionphase.Thecurrent

directionofrealestatetaxreforminChinaaimstoincludenon-businesshousesownedby

individualswithinthescopeofpropertytaxesintheholdingphase,withpilotprograms

carriedoutinShanghaiandChongqing.Existingresearchindicatesthatimposingproperty

taxesintheholdingphasecanbalancetheproportionoftaxtypes,optimizetheallocation

ofrealestateelements,andcontributetothehealthydevelopmentoftherealestatemarket.

However,italsoleadstoissuessuchasunfairtaxdistribution,wealthdisparitiesbetween

regions,andcontroversyovertaxreductionandexemptionpolicies.