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运营管理手册

目录

目录1

第一部分、手册说明2

第二部分、组织设计基本思路3

组织设计的基本原则3

管控模式的选择4

运作模式的选择5

第三部分、职能架构概述7

组织机构图7

组织职能架构概述8

第四部分、部门职责10

第五部分、职位说明书49

附录：关键权责分配表204

第一部分、手册说明

本手册用以说明公司的组织关系、权责结构和岗位职责，是公司组

织管理的基本文件。它一共包括四个部分：

1.组织设计的基本思路：本部分阐明了城发公司现阶段组织设

计的基本思想，包括组织机构选择的思路、运作模式选择的

思路、岗位设置的原则等。

2.组织职能概述：本部分是组织机构图、岗位设置图和职能的

概述，通过组织机构图和岗位设置图阐述了部门之间关系和

职位间关系图，总部和项目公司关键权责分配概要的说明了

总部和项目公司之间的权限划分框架。

3.部门职责：本部分主要阐述各部门的使命与目标，主要的职

能与职责。

4.职位说明书：本部分详细描述了各岗位（职位）的基本信息、

上下级关系、主要的职权、内外沟通渠道、能力素质要求等。

5.附录：关键权责分配表，把各部门的一些关键权责进行汇总

这些权责的分配已经在各业务流程中进行了描述。

本手册是城发公司组织管理的基本文件，当组织机构、部门设置、

岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。

第二部分、组织设计基本思路

组织设计的基本原则

■反应企业战略的原则

组织设计的基本出发点是为了实现企业战略，因此组织设计时要

考虑市场定位、客户价值及核心竞争能力等多项因素，目前城发定位

为区域开发集成商，拟大量进入二线城市，并且以商业地产为主，同

时会利用上实集团的资源与品牌优势实现高速成长，因此在组织设计

中必须考虑未来模式要以商业房地产开发为主的特点来设立，同时要

兼顾多区域运作。

■体现行业特点的原则

房地产业是一个资源整合型的行业，正整个价值链上有大量的环

节是采用外包或借助专业公司的力量来完成，而且它具有项目型的特

点，公司的业务业务运作是有一个个具体的项目组成，同时公司运作

时会牵涉到大量资金和其他资源的管理，具有很高的风险，因此在组

织设计时要充分考虑这些因素。

■优化业务流程的原则

组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构

是部门职能的集合，在部门设计与职能分配将优先考虑业务流程的顺

畅与合理，这一基本原则在从项目决策、项目策划、设计到施工管理、

营销管理和服务的各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专

业部门完成，需要多方协调的环节尽量减少。

■促进管理绩效的原则

组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设

计上尽可能的清晰和专业化，减少多头负责。

・提高运作效率的原则

为提高管理效率，组织设计时尽量扁平化，授权充分，减少责任

重叠，在总部机构设置时基本上采取三层的简单机构，同时对不能的

职责范围在总部和项目公司之间采用分层次授权的方法，包括各类方

案的审核权限、采购权限、成本管理权限等，尽量减少责任的重叠。

管控模式的选择

根据房地产行业的特点和公司的实际情况，公司总部对项目公司在短

期内采用操作型管控模式，这种管控模式是组织机构设置与职能分配的

基础。有关管控模式的详细内容请参看城发公司管控模式

■管控模式的定义

所谓管控模式是指一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控

制系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统，它是公司总部对职能

部门和项目公司管理的基本框架,它通常会定义总部与项目公司的定位、

总部和项目公司的运作模式、关键的权责分配与重要的管理控制手段。

通常总部对项目公司的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、战

略管控型和操作管控型三种，财务管控型通过资本纽带，依靠公