假设开发法课件.ppt

基本原理計算公式費用計算運用舉例【例6-6】現有一塊3km2的生地，擬進行“七通一平”成片開發後分塊出讓，據調查，附近地區已開發完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/m2；可出讓土地面積為全部土地的70％，其餘為公共設施用地；土地開發費用為3.5億元/km2，開發期為兩年，開發成本在開發期內分期均勻投入，第一年投入70％，第二年投入30％，貸款年利息率為10％，勘察設計、估價等專業費用為土地開發費用的3％；投資利潤率為20％，當地土地轉讓中賣方需要繳納的轉讓稅費為開發完成後轉讓價格的6.5％，買方需要繳納的稅費為轉讓地價的4％。試用傳統方法估算該成片生地總價和單位面積地價。***************假設開發法假設開發法學習內容主要內容

5.1假設開發法的基本原理

5.2假設開發法的計算公式

5.3各項費用的計算

5.4假設開發法的運用舉例（一）概念：假設開發法是將預測的估價對象未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩餘法。基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例（二）理論依據：預期原理（三）假設開發法適用的對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。待開發的土地（生地、毛地、熟地）在建工程可裝修改造或可改變用途的舊房假設開發法一、假設開發法的基本原理（四）使用條件：正確地判斷房地產的最佳開發利用方式正確地預測未來開發完成後的房地產價值有良好的社會經濟環境基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例（1）房地產的投資、開發按市場經濟機制運行；（2）有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；（3）有一個長遠、公開及穩定的土地供給（出讓）計畫；（4）有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；（5）有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；（6）要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單。（五）估價步驟：基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例調查待開發房地產的基本情況選擇最佳的開發利用方式估計開發經營期預測開發完成後的房地產價值估算各項成本費用進行具體計算，求出待開發房地產的價值（一）最基本的公式：基本原理計算公式費用計算運用舉例1．計息方法（傳統方法）待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費2．折現方法（現金流量法）待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值－開發成本－管理費用－銷售費用－銷售稅費－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費折現率包含利息率和利潤率兩部分假設開發法二、假設開發法的計算公式（二）各類估價對象的估價公式：基本原理計算公式費用計算運用舉例1．求生地價值的公式?（1）適用於在生地上進行房屋建設的公式：?生地價值＝開發完成後的房地產價值－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費?（2）適用於將生地開發成熟地的公式：?生地價值＝開發完成後的熟地價值－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費?基本原理計算公式費用計算運用舉例2．求毛地價值的公式?（1）適用於在毛地上進行房屋建設的公式：?毛地價值＝開發完成後的房地產價值－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費?（2）適用於將毛地開發成熟地的公式：?毛地價值＝開發完成後的熟地價值－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費基本原理計算公式費用計算運用舉例3．求熟地價值的公式?熟地價值＝開發完成後的房地產價值－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費4．求在建工程價值的公式?在建工程價值＝續建完成後的房地產價值－續建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費5．求舊房價值的公式?舊房價值＝裝修改造完成後的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費基本原理計算公式費用計算運用