盐城金鹰天地广场营销总纲.pptVIP

金鹰天地广场营销总纲盐城金鹰工程组2021年3月31日

工程思考：金鹰天地广场是否是能带动区域升级的城市综合体?商务商业居住酒店文娱城市综合体构成要素金鹰天地中心金鹰百货金鹰天地花园超五星级酒店金鹰龙湖1号金鹰天地广场金鹰天地广场涵盖众多高端物业类型，是为盐城真正意义上的高端城市综合体。从与城市综合体构成的必要元素比照来看，金鹰天地广场各项要素皆有。

工程思考：综合体能给各附属物业带来什么？各附属物业又能给综合体提供什么？各附属物业的抱团组成，构成了城市综合体的根底条件，增加了各个物业的附加价值只有在综合体的根底上才能最大化的表达各附属物业的价值。

在明晰自身物业的构成及整体优势后，需结合本案产品特点着重考虑市场对产品的接受度以及对市场契机的把握。

宏观市场微观市场竞品市场市场声音解读市场走势预判市场对本案影响

市场声音解读

市场走势预判

宏观市场微观市场竞品市场住宅市场量价表现办公/公寓市场量价表现市场对本案影响办公/公寓市场开展格局

8月住宅市场量价表现4月7月12月

办公/公寓市场量价表现

第一阵营第二阵营第三阵营老城区板块城北板块盐渎板块城南板块07~09年，老城区板块及城北板块〔如汇金、海华云顶等〕整体单价水平在5000~6000元/平米；10年以后，随着东进路商圈日益成熟，盐渎板块开展迅速，涨幅到达7000~7500元/平米；在凤凰汇到达历史单价顶点后，从与凤凰汇的产品、地段、品牌、景观等各因素的综合比较来看，本案具备再次挑战盐城办公/公寓市场价格顶点的条件；盐城办公/公寓市场整体开展迅猛，城南板块正处于市场领跑格局。盐城办公/公寓市场开展历程

类别现状发展方向需求方向目前盐城公寓市场以投资为主，办公市场以自用为主，客户对于项目的需求主要集中在投资价值的增长及地段因素的硬性考量随着客户对产品的逐步认知，未来我们需要在地段考量和投资价值之外，给客户带去更多的软性配套服务产品方向目前市场上产品仍以平层居多，对于产品的附加值以及产品规划方面的突破较少在产品发展上，未来将着重在产品力的表现、科技技术上的应用以及人性化设计等多个方面价格防线去年整年的成交价格波动幅度不大，维持在7000元/平米的价格水平伴随着资源及产品的日益稀缺，办公/公寓市场价值依然会有所提升，同时具有稀缺湖景资源的城南板块将引领办公/公寓市场进入新的价格区段。竞争手段前几年主要的竞争手段是价格，随着品牌开发商的介入，项目在产品创新及服务等方面有很大提高，市场竞争正逐步多样化竞争手段转向品牌竞争、产品力竞争以及软性服务竞争热点区域走向目前办公/公寓市场发展的热点区域主要集中在盐渎板块和城南板块随着城南片区人口密度的提升及商贸氛围的不断改善，未来盐城办公/公寓市场发展的热点区域为城南板块市场整体开展方向：

宏观市场微观市场竞品市场竞品价值点综合比对市场对本案影响库存及未来推量解析

竞争界定：从产品角度出发，本案面临的直接竞争对手对盐渎板块和城南板块的办公/公寓产品，如钱江财富广场、圣华名都苑、凤凰汇等；从价格角度出发，从本案与凤凰汇的各项要素比对，工程售价势必要超过凤凰汇，加上精装本钱，售价破万的可能性大大增加，因此从总价因素剖析，本案产品的总价将到达城南100平米普通住宅的总价水平，可以看出本案不仅是面临办公/公寓市场产品的竞争，也将与城南大多住宅产品产生竞争；

城南板块城东板块竞品住宅与办公/公寓工程分布板块办公/公寓产品主要集中在盐渎板块和城南板块上，但从品质和总价上看，城南板块要高于盐渎板块、老城区板块。因人流密度及商贸开展气氛的因素，目前入住率较高的还是老城区和盐渎板块的公寓；大平层产品主要集中在城南板块，目前城南板块住宅工程较为集中，相对于其它板块产品品质较高，但居住气氛较差。市场中大平层产品相对较少，具有一定的新鲜度，产品对客户的质量要求也很高。建军路青年路老城区板块盐渎板块城西板块奔驰国际宝龙城市广场紫薇国际花园钱江财富广场华兴瑞都凤凰汇龙泊湾中环紫郡

物业类型板块区域项目量体（万㎡）库存套数库存量体（万方）公寓老城区板块飞驰国际约2.3500.3盐渎板块宝龙城市广场约7420.19城南板块紫薇国际广场约1460.5凤凰汇约2.81620.8合计————13.13001.79办公盐渎板块钱江财富广场410.1城西板块华兴瑞都0.7720.11紫金大厦约3.7120.6合计——--4.47150.81办公/公寓产品市场库存量体解析综上所述，目前盐城公寓市场库存量达1.79万方，办公市场库存量达0.81万方；

办公/公寓产品市场未来推量解析物业类型板块区域项目推出时间套数未来推量（万方）公寓盐渎板块钱江财富广场时间待定1520.8城南板块中南世纪城预计2012年6月2401.5合计————3922.3办公老城区板块飞驰国际20