物业环境管理作业指导书（通用版）.docxVIP

物业环境管理作业指导书（通用版）

第一章总则

一、目的与适用范围

目的：规范物业服务区域内环境管理工作（含清洁、绿化、垃圾分类、消杀等），明确作业标准、流程与职责，营造整洁、美观、安全、舒适的居住/办公环境，提升业主/使用人满意度。

适用范围：适用于住宅小区、商业综合体、写字楼等各类物业服务项目，涵盖公共区域（道路、楼道、停车场、绿化带）、设施设备（垃圾桶、休闲设施、标识牌）及业主/使用人委托的专项环境服务。

二、参考标准与术语定义

参考标准：《物业管理条例》《城市生活垃圾管理办法》《园林绿化工程施工及验收规范》（CJJ/T82-2012）、《病媒生物预防控制管理规定》；

术语定义：

公共区域：物业项目内业主共有或共用的区域（如小区主干道、单元门厅、电梯厅、屋顶露台、地下车库）；

专项消杀：针对鼠、蟑、蚊、蝇等病媒生物，或季节性传染病（如流感）开展的专业消毒、灭杀作业；

垃圾分类：按“可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾”四类标准，对生活垃圾进行分类收集、暂存与清运。

第二章组织架构与职责分工

一、组织架构

物业环境管理实行“三级管理”模式，具体架构如下：

环境管理主管（1人/项目）：统筹环境管理工作，制定年度/月度计划、审核作业方案、监督作业质量、处理业主投诉；

专项领班（按模块配置）：

清洁领班（1人）：负责清洁团队日常管理、作业排班、工具分配；

绿化领班（1人，大型项目可增设）：负责绿化养护计划执行、苗木补种、病虫害防治；

消杀专员（1人，可兼职）：负责消杀作业实施、药品管理、效果监测；

一线作业人员：清洁员（按“1人负责5000-8000㎡公共区域”配置）、绿化工（按“1人负责5000-10000㎡绿化面积”配置）、垃圾分类督导员（每个垃圾集中点1人）。

二、核心职责

岗位

核心职责

环境管理主管

1.制定环境管理SOP（标准作业程序），更新作业标准；2.每月组织环境质量检查（覆盖率100%），出具整改报告；3.对接环卫、绿化部门，协调垃圾清运、苗木采购；4.处理业主环境类投诉（响应时间≤2小时，整改完成≤24小时）

清洁领班

1.每日班前会布置作业任务，检查清洁员着装（统一工服、工牌）；2.巡查清洁作业质量（重点区域每2小时1次），督促整改；3.管理清洁工具与耗材（如清洁剂、垃圾袋），控制成本

绿化工

1.按季节开展绿化养护（浇水、施肥、修剪、补种）；2.监测苗木病虫害，及时采用物理/化学防治（禁止使用剧毒农药）；3.维护绿化设施（如灌溉系统、围栏），确保完好

消杀专员

1.按“每月2次常规消杀+季节性加强消杀”执行作业；2.记录消杀药品使用量、作业区域，建立台账；3.张贴消杀警示标识（作业前1小时张贴，作业后24小时移除）

垃圾分类督导员

1.指导业主正确分类投放（准确率≥90%）；2.每日检查垃圾桶满溢情况（清运前满溢率≤5%）；3.清洁垃圾集中点地面（无散落垃圾、无异味）

第三章公共区域清洁作业标准

一、清洁分区与频次

按“重要程度+使用频率”将公共区域划分为三类，明确清洁频次与标准：

区域类型

包含范围

清洁频次

核心标准

核心区域

单元门厅、电梯厅、大堂、儿童游乐区

每日清洁3次（早7:00、午12:00、晚18:00）

1.地面无污渍、积水、杂物（每平方米杂物≤1处）；2.电梯轿厢内壁无手印、划痕，按钮每日消毒1次；3.休闲座椅、标识牌无灰尘，用湿抹布擦拭后无水印

常规区域

小区主干道、楼道、地下车库

每日清洁1次（早8:00-11:00）

1.道路无落叶、果皮、纸屑（每100㎡杂物≤3处）；2.楼道扶手、台阶每日擦拭1次，无灰尘；3.车库地面无油污，停车位线清晰，排水沟无堵塞

低频区域

屋顶露台、地下设备房、消防通道

每周清洁1次（周六上午）

1.无堆积杂物（如废弃家具、建筑垃圾）；2.地面无积尘，墙面无蛛网；3.消防器材表面无灰尘，标识清晰

二、特殊场景清洁流程

1.电梯清洁（重点防控区域）

清洁前准备：携带专用工具（微纤维抹布、中性清洁剂、消毒喷雾、警示牌），在电梯口张贴“清洁中，暂停使用”标识；

清洁步骤：

轿厢内壁：用稀释中性清洁剂（比例1:50）擦拭，重点清洁按键、镜面（无手印），最后用清水抹布二次擦拭；

轿厢地面：若为瓷砖地面，用拖把蘸清洁剂拖净，顽固污渍用铲刀清除（禁止刮伤地面）；若为地毯，每周吸尘1次，每月深度清洁1次；

消毒环节：用75%酒精或含氯消毒剂（浓度500mg/L）喷洒按键、扶手，作用30分钟后用干布擦干；

清洁后检查：电梯运行无异常噪音，内部无异味，标识