《电子测量原理简明教程》——2章房地产价格发送习题答案.docVIP

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第2章房地产价格

练习题

一、名词解释

1．房地产价格

2．预期原理

3．适合原理

4．最佳最高原理

5．均衡原理

6．补偿原理

7．资本化原理

答案要点：

1.房地产价格：从现象上来定义：房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量。从本质上来定义：按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。

按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。

2.预期原理：一宗房地产的价格,首先取决于人们对该房地产在其耐用期内效用,供求关系的预期,这就是房地产价格形成的预期原理。在生活中,我们可以看到这种现象,如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施,譬如桥梁,地铁,开放式绿地等,则其周围的房地产价格便会悄然上升,这就是预期原理的作用。

3.适合原理：房地产本体与周围环境处于适合状态，这称为房地产的适合原理。适合原理则可以从商业房地产的规模、档次、类型的“因地而异”上找到极好的映证。

4.最佳最高原理：在某一特定的时点，均衡价格实际上是竞价过程中最后一名需求者所出的价格，而它又是所有竞价中的最高价。它必然对应于该宗房地产的最高最佳效用。所以说房地产的均衡价格是由其最高最佳效用所决定的，这一原理称为最高最佳原理。

5.均衡原理：房地产在什么情况下才能达到最高最佳使用呢？前提之一是当房地产内部各组成部分（如土地与建筑物，再如建筑结构与设备、装修）处于均衡状态，这称为房地产的均衡原理。房地产的内部均衡首先表现在土地的价值与建筑物楼层之间的均衡。

6.补偿原理：在房地产价格中，引入补偿理论，是为了在特定情况下，为确定房地产价格提供理论依据。从保证房地产经济顺利运行的角度，补偿理论要求房地产价格可以补偿在房地产开发过程中的各种耗费，以维持房地产的再生产；从公平的角度，房地产价格要补偿房地产提供者的由于失去房地产产权所带来的损失。

7．资本化原理：人们对房地产将来的预期是如何量化为现时的房地产价格的呢?是通过资本化的方法。人们对任何能够源源不断地产生收益的房地产，总会将其视同为一笔能够产生同样收益的货币资本，这一过程称为资本化，人们将房地产资本化的这一行为规律，就是资本化原理。

二、问答题

1、房地产价格有哪些特点？

答案要点：（1）房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权和其他权益。

（2）房地产价格既有交换代价的价格，由于价值大、寿命长，出现了也有使用代价的租金。房地产买卖和租赁两种方式并存。

（3）房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产的现在价格。

（4）房地产价格一般是个别形成，容易受交易者的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

影响房地产价格的主要因素有哪些？

答案要点：影响房地产价格的因素多而复杂，下面将具体从以下两类进行分析，房地产价格的影响因素：一类：自然因素、社会因素、经济因素、行政因素；

另一类：个别因素、区域因素、一般因素。（略）

什么叫房地产升值？升值的原因是什么？

答案要点：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。

房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。土地升值的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断升值。（2）土地效率提高型升值。（3）劳动积累型升值。（4）土地用途转换升值。（略）

4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？

答案要点：房地产价格构成的基本要素有土地价格或使用费、房屋建筑成本、税金和利润等。

（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求