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学校类物业管理投标文件技术部分

一、项目概况与需求理解

1.1项目基本信息

项目名称：XX学校（含初中/高中/大学）物业管理服务项目

项目地址：XX市XX区XX路XX号

服务范围：校园总建筑面积XX㎡，涵盖教学区（XX栋教学楼，共XX间教室）、生活区（XX栋宿舍楼，XX间宿舍）、运动区（操场、体育馆、篮球场等XX处）、办公区（行政楼XX栋）及校园公共区域（道路、绿化、管网等）；

服务期限：XX年（自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日）。

1.2需求深度解析

核心需求：围绕“安全第一、服务教学、保障生活”三大目标，满足学校日常运营中的物业保障需求，具体包括：

①安全管理：校园封闭管理、门禁值守、监控巡查、应急事件处置，防范校园欺凌、外来人员闯入等风险；

②教学保障：教室保洁、设备维护（多媒体、照明、空调）、考试期间专项服务（考场布置、环境消杀）；

③生活服务：宿舍管理（入住登记、安全检查、生活设施维修）、食堂辅助（食材运输监督、餐后保洁）；

④环境维护：校园绿化养护、公共区域清洁、垃圾分类处理、季节性消杀（蚊虫、鼠患）；

⑤设施运维：水电管网、电梯、消防设施的日常巡检与维修，保障教学与生活正常运转。

特殊需求：配合学校重大活动（开学季、毕业典礼、运动会、家长会）的物业支持；寒暑假期间的校园值守与设施检修；学生安全教育协同（如消防演练、安全知识宣传）。

二、整体服务方案设计

2.1服务理念与目标

服务理念：“以校为家、以生为本，专业保障、协同育人”，将物业管理融入学校教育生态，打造“安全、整洁、有序、温馨”的校园环境；

服务目标：

①安全目标：校园安全事故发生率≤0.1%，应急响应时间≤10分钟；

②质量目标：客户满意度（学校行政、师生）≥95%，设施完好率≥98%；

③效率目标：维修报修响应时间≤30分钟，一般问题24小时内解决；

④环保目标：垃圾分类准确率≥90%，绿化存活率≥95%。

2.2组织架构与职责分工

项目组织架构：设立“项目负责人→部门主管→一线员工”三级管理体系，具体如下：

岗位/部门

人员配置

核心职责

项目负责人

1人

统筹整体服务，对接学校行政部门，协调跨部门事务，处理重大投诉与应急事件

安全管理部

XX人

门禁值守（校门XX岗）、校园巡逻（每日XX次）、监控室值班、应急演练组织

环境管理部

XX人

教学区/生活区/公共区域保洁、垃圾分类、绿化养护、消杀作业

设施运维部

XX人

水电维修、设备检修（多媒体、电梯、消防）、管网维护、寒暑假专项检修

生活服务部

XX人

宿舍管理（宿管XX人）、食堂辅助、学生生活需求响应、重大活动后勤支持

人员资质要求：项目负责人需具备5年以上学校物业或大型物业项目管理经验；安全管理员需持《保安证》，电工、电梯维修工需持对应特种作业操作证；宿管人员需具备初中以上学历，有学生管理经验者优先。

2.3服务流程与标准

2.3.1安全管理流程

日常安全管控：

①门禁管理：实行“封闭管理+凭证出入”，学生凭校园卡、教职工凭工作证、外来人员登记备案（身份证核验+联系对接人）后方可进入；上学/放学高峰时段（如早7:00-8:30、晚17:00-18:30）增派安保人员维持秩序；

②巡逻管理：采用“定点+流动”巡逻模式，重点区域（教学楼、宿舍楼、财务室、仓库）每2小时巡逻1次，公共区域每4小时巡逻1次，填写《巡逻记录台账》，发现异常（如门窗破损、可疑人员）立即处置并上报；

③监控管理：监控室24小时专人值守，实时监控校园重点区域，录像保存时长≥30天，发现画面异常（如打架、火情）立即通知现场安保人员处置。

应急处置流程：

①突发事件（火灾、地震、外来人员闯入）发生后，现场人员立即触发应急响应（如拨打项目负责人电话、启动消防警报）；

②项目负责人5分钟内到达现场，组织人员疏散（按校园应急疏散路线）、控制事态（如拦截外来人员、使用灭火器材）；

③同步上报学校行政部门及相关主管单位（消防、公安），配合后续调查与处置；

④事件结束后24小时内提交《应急处置报告》，分析原因并优化防控措施。

2.3.2教学区服务流程

日常保洁：每日早6:00-7:30完成教室、走廊、楼梯间保洁（扫地、拖地、擦拭门窗/讲台/黑板）；课间10分钟安排保洁人员巡查，清理垃圾与杂物；放学后对教室进行深度清洁（座椅摆放整齐、多媒体设备擦拭、地面消毒）；

设备维护：每周1次对教室多媒体（投影仪、白板、音响）、照明、空调进行巡检，填写《设备巡检记录》；发现故障（如投影仪无法启动、