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小区消防改造工程可行性研究报告

一、项目概况

（一）项目名称

某市中心城区晨光小区消防设施综合改造工程

（二）项目建设单位

某区住房和城乡建设局牵头，联合区消防救援大队、街道办事处实施，委托某建筑工程设计研究院承担方案设计与可行性研究工作

（三）项目建设地点

项目位于某市中心城区西园街道，北临淮河路、南接纺织中路、西靠颍州南路、东近文峰路，占地面积约4.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米。小区建成于2000年，共12栋6层居民楼（无电梯）、2处沿街商铺（共16间），涉及居民860户、常住人口2600人，其中60岁以上老人占比31%，低保户28户，是典型的中档老旧居住小区。

（四）项目建设性质

既有居住小区消防设施升级改造+安全管理机制完善工程（含隐患整改、智能设备加装、便民设施配套）

（五）项目研究范围及目的

研究范围：覆盖小区12栋居民楼、2处商铺及公共区域（含停车场、活动广场、电动车停放区），重点研究火灾自动报警系统、灭火系统、疏散系统、电气系统、电动车充电设施及消防控制室6大模块改造，同步包含施工组织、资金测算、运维管理、居民协调等配套内容。

研究目的：基于2024年小区消防安全专项排查发现的89项隐患，结合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2022年版）及地方《老旧小区消防改造技术导则（2025版）》要求，论证改造方案的技术可行性与经济合理性，为项目立项、资金申请、施工落地提供依据，最终实现“隐患全消除、设施全达标、管理全到位”的消防安全目标。

二、项目建设背景与必要性

（一）政策背景

国家层面，《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》明确将“老旧小区消防设施改造”纳入社区安全保障工程；省住建厅《2025年城镇老旧小区改造工作要点》提出“消防改造需与适老化改造、电动车充电设施建设同步推进”；市人民政府印发《中心城区老旧小区改造三年行动计划（2024-2026）》，将晨光小区列入2025年重点改造项目，配套出台《老旧小区消防改造资金补助办法》，明确区级财政补贴比例不低于50%，市级财政配套20%。

行业规范方面，2025年1月实施的《既有居住小区消防改造技术规程》（DB34/T5001-2024）针对安徽地区气候特点，对消防设施防水、防冻设计提出具体要求，为本项目技术方案提供直接依据。

（二）现实背景

2024年区消防救援大队专项排查显示，晨光小区存在“四类突出隐患”：

设施老化失效严重：小区现有火灾报警系统为2000年安装的模拟量系统，12栋楼共144个探测器，98个失效（占比68%），且无法与消防控制室联动；室内消火栓共60个，23个无水（占比38%），18个部件缺失（如水枪、水带），室外消火栓仅4个，2个压力不足（≤0.2MPa），远低于“每120米1个”的规范要求。

电动车火灾风险突出：小区无专用充电设施，居民私拉电线充电现象普遍，2024年5月曾发生1起电动车充电起火事故，烧毁3辆电动车，虽未造成人员伤亡，但引发居民恐慌；现有非机动车棚仅2处，容量不足30辆，无法满足小区约300辆电动车的停放需求。

疏散条件不达标：12栋楼疏散楼梯宽度均为0.8米，低于规范要求的1.1米；3栋楼（1#、3#、7#）一层疏散通道被杂物占用（如旧家具、废品），最小通行宽度仅0.5米；应急照明灯具损坏率达72%，断电后无法点亮，疏散指示标志缺失45个。

管理机制薄弱：小区消防控制室由物业保安兼职值班，4名值班人员均无消防控制室操作证，设施维护记录空白；居民消防安全知晓率仅29%，抽查50户居民，仅7户会使用灭火器，未开展过年度消防演练。

（三）项目建设必要性

消除电动车火灾隐患的迫切需求：参考合肥市老旧小区改造经验，加装智能充电桩可使电动车火灾发生率下降90%以上。本项目建设3处充电棚、120个充电桩，能彻底解决私拉电线问题，保障居民生命财产安全。

补齐设施短板的必然选择：小区现有消防设施已超20年使用年限，远超“15年设计寿命”标准，且模拟量报警系统无法兼容现有数字设备，必须通过系统性改造实现设施达标，符合《消防法》“定期维护、及时更新”的要求。

改善民生福祉的重要举措：小区31%居民为老年人，行动不便，狭窄的疏散楼梯、失效的应急照明对其火灾逃生极为不利。改造后疏散宽度提升至1.2米，应急照明全覆盖，能为老年人提供安全的居住环境，践行“适老化改造”政策要求。

提升基层治理能力的有效途径：通过建立专职消防管理团队、开展居民培训，可将小区消防安全管理从“被动应对”转为“主动防控