（21页PPT）某著名企业漕河经34部分.pptVIP

地块所处的素有上海高级居住区之称某省市地图说明区域内有各式花园洋房、公寓2000余幢，某省市之最近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”中海馨园、某著名企业华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起“住在”成为上海某省市场的亮点附近楼盘档次较高，居民收入水平中上某省市地图说明某省市功能完备，楼盘属于中高档次繁华的商业商贸区舒适的高级居住区领先的科技密集区一流的文教优势区根据某省市网站上的房源开价来看，目前平均房价为6000元/m2左右人口数量为875308人某省市地图说明区境辖湖南、天平、斜土、枫林、、田林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇全区共有常住人口315775户户籍人口875308人人口密度为15984人/平方公里漕河泾老街旧区改造地块年龄和家庭构成上的两个特点

可能影响到区域整体消费水平60上人口173608人，占总人口数的19.55％老年人占有相当比例，而他们又属于收入和消费水平较低的群体居民中还有一定比例的港台、海外和内地人士他们多为在上海工作和创业的人群，家庭人口简单，也相对影响了消费支出的比例年龄结构家庭结构在区已有的商业设施竞争上将面临多种问题经营的地域之争经营的方向和种类已有的商业圈竞争难题123说明竞争可能遇上的问题已有的商业圈：在区和交通基础上划分业务区域，估算能够辐射的人口经营的地域之争：例如距离相当邻近的商圈、南方商城商圈可能分流的消费人口经营的方向和种类：区已有或拟建的各种类型的商业设施的分布123经营的地域之争经营的方向和种类已有的商业圈竞争难题123根据可到达性将区划分为两个业务区域直接辐射范围半径：3-3.5公里自行车：约20分钟主要是居民区，还包括漕河泾开发区、上海体育馆、上海植物园次级辐射范围半径：5-6公里公共汽车：约30分钟基本上包括整个，除了居民区，区域内还有商圈、田林路商圈类别标准（半径：公里）描述12规划地块附近主要的社区和人口南天公寓、康惠苑、新大公寓、六合小区梓树园、梦蝶苑、康沁苑、胜利家园、泰成花苑、中海馨苑、沪华公寓、音乐新村、申圃苑、冠生苑、、科苑新村欣园新村、金桂苑、紫荆苑、万象苑、上师大新村、科技苑、党校家属小区、桂平小区、桂梅别墅望族城、佳信公寓、宏伟阁、金浦大楼、铭源大楼、龙漕家园、金海大楼、金谷园、兆嘉园、三江小区、诸家宅、凯翔小区、气象苑、乾骏苑、龙汇小区社区分布社区人口（1000人）东西北南铭源/龙漕兆嘉/三江气象/龙汇东部梓树/泰成中海/音乐冠生/南部欣园/紫荆上师大西部南天/康惠新大/六合北部总计108102871062391120861485在最大辐射范围内的潜在消费者人数接近24万漕河泾老街旧区改造地块商圈12区域人口(1000人)直接辐射范围85最大辐射范围23612消费总额*（亿元）8.924.7*消费总额以2002某省市民人均消费支出10464元为基准，与人口数相乘得出经营的地域之争经营的方向和种类已有的商业圈竞争难题123地区形式多样、分布密集的商业设施形成了一个丰富完善的商业圈商业圈地图说明围绕着地铁一号线，在公园到光启公园之间，建有以下大型商业机构：太平洋百货市百六店东方商厦汇联商厦汇金广场港汇广场美罗城思考乐书局百脑汇太平洋电脑广场大型购物中心百货商场专业商业设施被商圈分流走一部分消费者后，

规划地块的潜在消费者不到18万漕河泾老街旧区改造地块商圈12以地铁两站路作为商圈核心区域的半径，可以看到规划地块的直接辐射范围与之有一定的重合间接辐射范围与之重合的部分更大由于商圈形成较早，地位业已确立，势必会从规划地块的辐射区域中分流一部分消费者减去可能分流的人口，规划地块人口为区域人口(1000人)直接辐射范围*56.7间接辐射范围*17712被南方商城商圈分流走一部分消费者后，

规划地块的潜在消费者不到13万漕河泾老街旧区改造地块12南方商城商圈以地铁两站路作为南方商城商圈核心区域的半径，可以看到规划地块的直接辐射范围与之有一定的重合间接辐射范围与之重合的部分更大由于南方商城附近已经形成一定规模的聚居环境，而南方商城做为此区域的商业中心地位业已确立，势必会从规划地块的辐射区域中分流一部分消费者减去可能分流的人口，规划地块人口为