识别对购房人不利的合同条款技巧_1.docxVIP

作为从业12年的房地产法务专员，我每天都要面对购房合同中的各种陷阱。上周刚处理完张女士的案例，她在2024年3月与市区路的阳光花园开发商签订的购房合同中，因未注意到第15条关于开发商可单方面调整交付标准的条款，导致收房时发现精装修标准从合同约定的3000元/㎡降到了1800元/㎡。这种经历让我深感有必要将识别不利条款的经验分享给更多购房者。

在实际操作中，我发现最容易被忽视的是交付时间弹性条款。去年我处理的李先生案例就很典型，他在市区购买了一套总价280万元的期房，合同中约定开发商有权因不可抗力或政府原因延期交付，最长不超过6个月。结果开发商以环保检查为由，将原定2024年6月30日的交付时间推迟到了12月15日，整整晚了5个半月。这种条款表面合理，实则给开发商预留了过大的操作空间。

对于付款条款，我特别关注违约责任不对等的情况。王女士的案例就很说明问题，她购买了一套350万元的房子，合同规定买方逾期付款，每日按房款总额的万分之五支付违约金，但卖方逾期交付，每日按已付房款的万分之二支付违约金。简单计算就能发现，如果王女士晚付10天，要支付17500元违约金；而开发商晚交房10天，只需支付7000元。这种不对等条款在2023年我经手的27个购房合同中，有19个都存在类似问题。

面积差异条款也是重灾区。去年我处理的张先生案例中，合同约定房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。听起来很公平，但关键在于据实结算这四个字。张先生的房子合同约定面积120㎡，实际交付只有116.4㎡，误差比3%，刚好卡在临界点。按照合同，他不仅不能退房，还要按实际面积多支付3.2万元。这种条款在2024年第一季度我审核的45份合同中，有32份都采用了类似表述。

如果发现争议条款，我建议采用三步法解决：在签约前与开发商协商修改，据我统计，2023年通过协商成功修改条款的案例达到67%；如果协商不成，可向当地住建部门投诉，市住建局2024年处理的购房合同投诉中，有43%得到了妥善解决；必要时可通过法律途径维权，但要注意保留所有沟通记录和合同原件。

作为从业多年的法务人员，我深知一份合同可能影响一个家庭几十年的生活。希望这些经验能帮助更多购房者在签约时擦亮眼睛，避免不必要的损失。

市房地产法务服务中心

李明

2024年8月15日