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房屋租赁押金争议仲裁案例

一、引言：租房押金——横在“落脚”与“安心”之间的那把“锁”

“北漂第五年，搬了四次家，每次退租最头疼的就是押金。”这是某社交平台上一条获得上千条共鸣的租房日记。在城市里漂泊的年轻人，在“落脚”与“安心”之间，总绕不开那笔少则几千、多则过万的押金。作为租赁合同中最常见的担保形式，押金本应是“信用的缓冲带”，却常因约定不清、履行争议、观念差异，变成横亘在租客与房东之间的“矛盾导火索”。本文将通过一起典型的房屋租赁押金争议仲裁案例，剖开这一纠纷背后的法律逻辑与人性温度。

二、案件全景：从“相谈甚欢”到“对簿公堂”的180天

（一）基础事实：一份看似“完美”的租赁合同

某年3月，刚入职某互联网公司的95后女孩小周，通过中介结识了房东王先生。王先生将位于某小区的两居室出租，小周与另外两名室友合租。三方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限1年（自3月15日至次年3月14日），月租金6000元，押金12000元（相当于两个月租金）；合同特别注明“租赁期满或合同解除后，押金扣除应由乙方（租客）承担的费用、租金及违约金后，剩余部分应在退租当日无息退还”；同时约定“房屋及设施自然损耗由甲方（房东）承担，人为损坏由乙方赔偿”。签约当日，小周通过手机银行向王先生转账支付了首月租金6000元及押金12000元，王先生出具了收条。

（二）履约插曲：被忽略的“细节炸弹”

前10个月的履约还算顺利，但12月的一场意外打破了平静——小周的室友小陈在厨房煮面时，因忘记关火导致油锅起火，虽及时扑灭未造成重大损失，但抽油烟机表面被熏黑，厨房墙面出现焦痕。小周第一时间联系王先生说明情况，王先生回复“先处理，后续再说”。此后，小周自行购买清洁剂擦拭墙面，但焦痕仍有残留；抽油烟机虽能正常使用，但表面涂层脱落。

次年2月，小周因工作调动需提前退租，与王先生协商一致解除合同，约定3月10日正式退租。退租当日，小周与室友将房屋打扫干净，结清了水、电、燃气费（有缴费截图为证），并将钥匙归还王先生。此时，小周提出退还押金，王先生却指出：厨房墙面焦痕需重新粉刷（报价2000元）、抽油烟机需更换（报价3000元）、客厅沙发因长期使用出现磨损（报价1500元），合计扣除6500元，仅退还5500元。

（三）矛盾激化：“合理损耗”VS“人为损坏”的拉锯战

小周无法接受这一结果，认为：第一，厨房焦痕是意外导致，且已尽力清理，不属于故意损坏；第二，抽油烟机仍能使用，无需更换；第三，沙发磨损是正常使用所致，合同中明确“自然损耗由甲方承担”。双方多次沟通无果后，王先生表示“要么接受扣款，要么去法院告”。小周想起合同中约定了仲裁条款（“因本合同引起的争议，提交某仲裁委员会仲裁”），便委托律师向仲裁委提交了仲裁申请，要求王先生全额退还押金12000元，并承担仲裁费用。

三、争议焦点：仲裁庭上的“三大攻防战”

（一）焦点一：押金的法律性质——担保还是“惩罚工具”？

小周的代理律师首先强调：押金是租赁合同中的履约担保，目的是确保租客履行支付租金、合理使用房屋等义务。根据《民法典》第七百零四条、第七百一十四条的规定，押金并非违约金，更不能作为房东随意扣款的“惩罚工具”。只有当租客存在违约行为并造成实际损失时，房东才能在押金中扣除合理费用；若不存在损失或损失小于押金，剩余部分应全额退还。

王先生的代理人则主张：押金具有“双向担保”功能，既担保租客履约，也保障房东的财产权益。合同中已明确“扣除应由乙方承担的费用、租金及违约金后退还”，因此房东有权根据实际损失扣除相关费用。

（二）焦点二：“人为损坏”与“自然损耗”的界定——谁来举证？怎么界定？

这是本案的核心争议。王先生提交了三组证据：退租时拍摄的厨房墙面、抽油烟机照片；某装修公司出具的《维修报价单》（墙面粉刷2000元、抽油烟机更换3000元）；房屋出租前的原状照片（显示沙发无磨损）。他主张：墙面焦痕、抽油烟机涂层脱落是“人为使用不当”导致，不属于自然损耗；沙发磨损虽非故意，但超出了“合理使用”范围，属于“非正常损耗”。

小周一方则提交：火灾当日与王先生的聊天记录（显示王先生知悉情况并回复“先处理”）；自行清理墙面的视频（证明已采取补救措施）；抽油烟机维修师傅的书面说明（“机器核心部件无损坏，表面涂层脱落不影响使用，维修费用500元即可”）；沙发使用说明（标注“正常使用下寿命5-8年”）及同户型租客的证人证言（“同小区类似沙发使用1年后均有轻微磨损”）。小周当庭陈述：“我们每周都打扫，沙发只是坐久了有点塌，就像自己家的沙发用久了一样，怎么能算人为损坏呢？”

（三）焦点三：提前退租的违约责任——是否影响押金退还？

王先生还提出：小周提前20天退租，属于违约，应按照合同约定“支付相当于1个月租金的违约金”。但小周反驳：双方已协商一致解除