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租客拒不退房强制执行流程

住在老城区的张阿姨最近愁得睡不着觉——她把自己住了半辈子的老房子租给小情侣住，合同明明写着去年底到期，可俩年轻人不仅不搬，还说“要住到找到新房子为止”。张阿姨催了十几次，对方要么不开门，要么说“你敢赶我我就报警”。这种情况，相信很多房东都遇到过：租客赖着不走，讲道理没用，报警说这是民事纠纷，最后只能走法律途径。今天咱们就来掰开揉碎讲清楚：从租客拒不退房到法院强制执行，整个流程到底是怎么走的？每一步要注意什么？让被“占房”困扰的房东们心里有底。

一、为什么必须走强制执行？先搞清楚前提条件

很多房东可能想过“直接换锁”“找人搬东西”，但我要先敲个警钟：私自强制腾退可能涉嫌违法。之前有位李大叔，看租客赖着不走，找了俩朋友半夜把租客东西搬楼道里，结果被租客以“非法侵入住宅”和“财产损害”起诉，赔了两万多。这就是因为，在法律上，房屋的占有权受保护，哪怕租赁合同到期，也不能未经法定程序直接剥夺他人占有状态。

那合法的前提是什么？必须先通过诉讼确认权利。简单说，房东得先去法院起诉，拿到生效的法律文书（判决书、调解书或支付令），明确“租客应在XX日前腾退房屋”。只有拿到这份“尚方宝剑”，才能启动强制执行程序。举个例子：王女士起诉租客张某租赁合同纠纷，法院判决张某需在判决生效后10日内腾退房屋。如果张某到期没搬，王女士才能向法院申请强制执行。

这里要注意两个关键点：

法律文书必须已生效。一审判决后有15天上诉期，二审判决送达即生效，调解书双方签字即生效。没到生效时间，法院不会受理执行申请。

义务履行期已过。判决里通常会写“自本判决生效之日起10日内履行”，这10天是给租客的自动履行期，过了这个期限才能申请执行。

二、启动强制执行：从申请到法院受理的“第一步”

（一）准备哪些材料？缺一不可

拿到生效判决后，房东要带着这些材料去法院申请强制执行：

强制执行申请书：要写清楚申请人（房东）和被执行人（租客）的基本信息（姓名、身份证号、联系电话、住址），执行依据（比如“XX号民事判决书”），执行请求（腾退XX地址房屋），以及事实理由（租客未按判决履行）。

生效法律文书原件及复印件：如果是一审判决，要提供法院盖章的“判决生效证明”；如果是调解书，要提供双方签字的原件。

申请人身份证明：房东是个人的带身份证复印件，是公司的带营业执照和法定代表人身份证明。

被执行人财产或行踪线索：虽然执行标的是腾退房屋，但如果租客有其他财产（比如名下车辆、存款），提供线索能方便法院后续执行迟延履行金；如果租客下落不明，提供他可能的居住地址能帮助法院送达。

我见过最可惜的案例：刘大爷申请执行时没带判决生效证明，法院当场让他回去补，一来一回耽误了半个月。所以提醒大家：材料一定要提前核对，最好去法院立案庭要个“申请执行材料清单”，一项项打钩。

（二）向哪个法院申请？别跑错地方

根据《民事诉讼法》规定，执行案件由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院管辖。因为房屋是不动产，所以通常是房屋所在地的基层法院。比如房子在朝阳区，就去朝阳区法院执行局申请。如果一审是在朝阳区法院判的，直接去一审法院更方便；如果一审是在中院（比如标的额特别大），也可以去房屋所在地的基层法院申请。

（三）法院受理要多久？材料对了当天能立案

法院收到申请后，会在7日内审查是否符合条件。如果材料齐全、符合受理条件，当天就能立案，给房东发《受理执行案件通知书》；如果材料缺漏，会一次性告知补正，补正后重新计算审查期限；如果不符合条件（比如判决未生效），会裁定不予受理，房东可以向上一级法院申请复议。

三、执行前的“准备战”：法院会做哪些工作？

立案后，执行法官会先“软处理”——给租客发《执行通知书》和《报告财产令》。《执行通知书》会明确：“限你于XX日前腾退XX房屋，逾期不履行将依法采取强制措施”；《报告财产令》要求租客申报自己的财产状况（包括房屋内物品、银行存款等）。这一步是给租客最后的主动履行机会，很多租客收到通知后可能就搬了。

但总有“硬骨头”。如果租客既不搬也不联系法院，法官会做三件事：

（一）现场勘查：摸清房屋“底细”

执行法官会带着法警、书记员去房屋现场查看：房子有没有被转租？里面有多少物品？是否有老人小孩居住？窗户有没有装防盗网？这些信息很关键——如果屋里有行动不便的老人，强制执行时要更谨慎；如果物品太多，可能需要找公证处或第三方机构帮忙清点。

我之前跟拍过一个执行现场：租客在屋里堆了整整一屋子旧家具，法官现场量了尺寸，估算需要3辆货车才能拉走，当场联系了搬家公司，还找了社区工作人员做见证。

（二）财产查控：物品怎么处理有预案

房屋内的物品属于租客的个人财产，法院不能随便处置，但可以“清场”后暂时保管。执行法官会提前制定《执行预案》，明确：由谁负责开锁？谁