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2025年《房地产估价原理与方法》大纲变动

一、基本概念与原则部分

1.新增内容

-引入“绿色房地产价值评估理念”，强调在房地产估价中考虑环保因素对房地产价值的影响。例如，具有良好节能设施、环保材料使用的绿色建筑，其价值评估需综合考虑节能效益、环保声誉等带来的增值。

-明确“数字经济对房地产价值的影响”，随着数字技术发展，一些房地产因具备高速网络覆盖、智能化管理系统等数字元素，其价值评估要考虑数字便利性和未来数字产业发展潜力。

2.调整内容

-对“合法原则”进行细化，增加对新兴房地产利用形式合法性的判断标准。如共享办公空间、长租公寓等新兴业态，其合法性不仅涉及土地使用和建筑规划，还包括运营模式的合规性。

-将“替代原则”与大数据应用相结合，利用大数据分析市场上类似房地产的交易价格，更精准地确定替代实例，提高替代原则在估价中的应用准确性。

3.删除内容

-删除“传统工业房地产区位对价值影响中部分过时的交通因素”，如老旧铁路专用线对工业房地产价值的影响，因为随着现代物流和交通方式的变化，这些因素在当前估价中的重要性大幅降低。

二、房地产价格影响因素部分

1.新增内容

-增加“文化创意产业集聚对房地产价值的影响”，文化创意产业园区周边的房地产，由于文化氛围、创意人才聚集等因素，其商业和居住价值可能会提升。

-纳入“城市更新政策对房地产价值的影响”，城市更新过程中的拆迁补偿、改造规划等政策，会直接影响相关房地产的现状价值和未来增值潜力。

2.调整内容

-对“人口因素”进行重新分类和阐述，将人口结构细分为年龄结构、职业结构和家庭结构等，分别分析其对不同类型房地产（如养老地产、单身公寓等）价值的影响。

-调整“经济因素”中宏观经济指标与房地产价值的关联分析，强调新兴经济指标如数字经济规模、科技创新投入等对房地产市场和价值的影响。

3.删除内容

-删除“传统制造业产能过剩对房地产价值的间接影响”，因为随着产业升级和经济结构调整，这一因素对房地产价值的影响逐渐减弱，且难以准确量化。

三、估价方法部分

1.市场法

-新增内容

-引入“区块链技术在市场法中的应用”，利用区块链的不可篡改和透明性，获取更真实可靠的房地产交易数据，提高可比实例选取的准确性。

-增加“社交媒体数据在市场法中的参考作用”，通过分析社交媒体上关于房地产的讨论热度、用户评价等，辅助判断房地产的市场受欢迎程度和潜在价值。

-调整内容

-调整可比实例的修正因素，增加“智能化设施修正”，对于配备智能家居系统、智能安防等设施的房地产，在可比实例修正中进行相应调整。

-优化市场法中价格指数的运用，采用更灵活的价格指数体系，结合不同区域、不同类型房地产的价格变动特点进行调整。

-删除内容

-删除“传统手工交易记录在市场法中的参考”，随着房地产交易信息化的发展，手工交易记录的准确性和时效性较差，已不适合作为市场法的主要参考依据。

2.收益法

-新增内容

-增加“共享经济模式下房地产收益评估”，如共享办公、共享商铺等，考虑其独特的收益模式和运营成本，建立相应的收益评估模型。

-引入“碳交易收益对房地产价值的影响评估”，对于具有节能减排措施的房地产，其可能获得的碳交易收益应纳入收益法的计算范围。

-调整内容

-调整收益期限的确定方法，结合房地产的实际使用情况和市场需求变化，更合理地预测收益期限，尤其是对于一些新兴产业用房。

-优化资本化率的确定方式，综合考虑宏观经济环境、行业风险和房地产特性等多因素，采用更科学的方法确定资本化率。

-删除内容

-删除“传统租赁市场中固定租金递增模式的单一假设”，现代租赁市场租金调整方式更加多样化，固定租金递增模式已不能准确反映市场实际情况。

3.成本法

-新增内容

-增加“建筑信息模型（BIM）在成本法中的应用”，利用BIM技术准确计算建筑物的建造成本，包括材料用量、人工工时等，提高成本估算的精度。

-纳入“绿色建筑成本核算与价值评估”，详细分析绿色建筑在建设过程中的额外成本以及其带来的长期效益，如节能成本降低等。

-调整内容

-调整土地取得成本的计算，考虑土地供应方式的变化和土地市场的新政策，如集体经营性建设用地入市等对土地取得成本的影响。

-优化建筑物折旧的计算方法，结合建筑物的实际使用状况和维护情况，采用