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最近在处理位于北京市朝阳区建国路88号的一套二手住宅买卖合同时，我发现很多客户对合同条款的理解存在偏差。这套建筑面积89.6平方米的两居室，成交价4万元，买方是王先生，卖方是李女士。作为负责此次交易的中介方，我需要根据双方的具体情况，起草一份权责清晰、条款完备的买卖合同。在过去的三年里，我经手了127套二手房交易，其中23%因为合同条款不明确而产生纠纷。特别是关于房屋交付时间、付款方式、违约责任这几个部分，最容易引发争议。比如去年12月，海淀区的一套房子就因为合同中没明确约定房屋附属设施的处理方式，导致双方在交房时争执不下，不得不通过诉讼解决。
对于房屋交付标准，我们在合同附件中列出了详细的物品清单，包括格力空调3台、海尔冰箱1台、小米电视1台等固定设施，并明确约定房屋交付时，卖方应保证上述设施设备完好并能正常使用。去年海淀区那起纠纷的教训就是没有列明这些细节，导致买方收房时发现原房主拆走了客厅的空调，双方为此争执了近两个月。
另外，税费承担条款也必须明确。根据我们的经验，这套4万元的二手房交易涉及契税7.29万元（按首套1.5%计算）、个人所得税9.72万元（按差额20%计算）、增值税及附加约13.7万元。我们在合同中明确规定契税由买方承担，个人所得税和增值税由卖方承担，避免了后续的争议。在实际操作中，我们发现很多买卖双方对税费政策不了解，我们都会提前提供详细的税费测算表，让双方心中有数。
总的来看，下一阶段的重点是确保合同条款的严格执行和风险防范。我建议王先生和李女士在正式签约前，先到房屋所在地的朝阳区不动产登记中心查询房屋的权属状况，确认是否存在抵押、查封等权利限制。同时，双方应当共同委托一家有资质的第三方机构对房屋进行实地勘察，出具详细的房屋状况报告，作为合同附件。如果在履行过程中发生争议，我们建议通过友好协商解决；协商不成的，可以提交北京仲裁委员会仲裁，或者向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
作为本次交易的中介方，我会在合同签订后3个工作日内，协助双方办理资金监管手续，确保首付款146万元安全存入监管账户。贷款审批通过后，我会提前5个工作日通知双方准备过户材料，并预约不动产登记中心的办理时间。预计整个交易流程需要4560个工作日完成，我会全程跟进，及时向双方反馈进展情况。
买卖双方确认无误后，请在本合同一式四份上签字或盖章，双方各执一份，中介方留存一份，不动产登记中心备案一份。
买方（签字）：_________________日期：_______年_______月_______日
卖方（签字）：_________________日期：_______年_______月_______日
中介方（盖章）：_______________日期：_______年_______月_______日
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