广东集体建设用地使用权出租合同.docxVIP

我作为广州市番禺区土地交易中心的工作人员，在处理2025年第二季度集体建设用地使用权出租业务时，发现位于番禺区石碁镇金山大道南侧的一宗面积为12,500平方米的工业用地出租合同存在条款不完善的问题。该地块使用权人为石碁镇金山村经济联合社，承租方为广州市宏达塑料制品有限公司，租期为20年，年租金为每平方米80元，每三年递增5%。在审核合同过程中，我发现合同中关于土地用途变更、违约责任以及拆迁补偿等关键条款表述模糊，可能导致后续执行过程中产生纠纷。

在实际操作中，我们发现该合同第三条关于土地用途的条款仅简单表述为乙方承租土地用于工业生产，这种模糊表述在实际执行中已经导致问题。宏达公司于今年3月在未经经济联合社书面同意的情况下，擅自将约3,000平方米的土地转租给两家物流公司作为仓储使用，每月收取转租租金共计45,000元，远高于其向经济联合社支付的月租金83,333元。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条规定，承租方改变土地用途必须经出租方书面同意并报土地管理部门备案，而合同中对此违约情形的处理方式仅约定乙方应承担相应责任，未明确具体违约金比例或计算方式。

对于租金支付条款，合同约定每季度支付一次，每季度首月10日前支付，但未明确逾期支付的违约责任。在实际执行中，宏达公司今年第二季度的租金已于4月15日才支付，延迟了5天，经济联合社因缺乏合同依据无法主张违约金。我们建议在修订合同中明确约定：租金每季度支付一次，金额为250,000元，通过银行转账方式于每季度首月1日前支付至出租方指定账户（开户行：中国农业银行番禺石碁支行，账号：4405010800）；逾期支付的，每逾期一日按应付租金的0.5%支付违约金，逾期超过30日的，出租方有权解除合同并要求承租方支付相当于三个月租金的违约金。

关于拆迁补偿条款，合同仅简单表述为如遇政府征收，按国家相关法律法规执行，这种表述在实际操作中已引发争议。今年5月，因地铁18号线延伸线建设需要，该地块部分区域（约2,000平方米）被纳入征收范围，补偿款共计1,200万元。双方对补偿款分配产生分歧：经济联合社认为全部补偿款应归集体所有，而宏达公司则主张应包括其建筑物和设备搬迁损失。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条及《广州市集体土地征收补偿办法》第十二条，我们建议在合同中明确：如遇政府征收，土地补偿款归出租方所有；地上建筑物、构筑物补偿款按投资比例分配，其中出租方占30%，承租方占70%；停产停业损失补偿款全部归承租方所有；搬迁费按实际发生金额由承租方承担。

总的来看，下一阶段的重点是修订完善这份集体建设用地使用权出租合同，确保条款清晰明确、权责对等。我建议在下周三（2025年8月20日）前组织石碁镇金山村经济联合社与广州市宏达塑料制品有限公司进行合同修订协商，重点解决土地用途限制、租金支付违约责任和拆迁补偿分配三个核心问题。协商完成后，由双方代表在修订合同上签字盖章，并报番禺区土地交易中心备案。如双方在协商过程中无法达成一致，可依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三十二条，向番禺区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，或直接向番禺区人民法院提起诉讼。

请双方代表认真检查合同修订内容，特别是第三条土地用途、第五条租金支付及违约责任、第八条拆迁补偿分配等关键条款，确保表述准确无误，避免日后执行过程中再次出现争议。

出租方（盖章）：石碁镇金山村经济联合社

法定代表人（签字）：_____________

联系电话：02034567890

承租方（盖章）：广州市宏达塑料制品有限公司

法定代表人（签字）：_____________

联系电话：02087654321

签订日期：2025年8月____日

签订地点：广州市番禺区土地交易中心