投资性房地产的计量方式对财务报表的影响.docxVIP

投资性房地产的计量方式对财务报表的影响

所谓的投资性房地产就是一种通过赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。在现有的会计准则中允许企业使用成本模型或者公允价值模式对其进行后续的计量处理，在新准则颁布初期，投资性房地产项目很少使用公允价值模式，而随着经济发展，公允价值模式会逐渐成为一种全新的趋势。

1投资性房地产的计量方式对财务报表的影响

1.1成本模式概念

成本模式就是投资性房地产按照根据初始成本对其进行后续计量的一种会计处理模式，其对于公允价值的变动不进行会计处理。

1.2公允价值模式

公允价值模式就是获得投资性房地产的之后的后续期间中，其账面的价值要根据期末的公允价值计量分析，变动计入当其损益的会计处理模式。基于公允价值模式计量的投资性房地产主要就是在“公允价值变动”科目以及“投资性房地产科目中计量，期末并不会进行计提减值，也不会按期计提折旧处理。

1.3两种模式对企业账务报表产生的影响

1.3.1对利润表产生的影响

第一，成本模式对利润表产生的影响

通过成本模式对当其计提的折旧费用以及摊销费用可以在税前对其进行全额或者部分的抵扣处理；而在其存在减值状态的时候，则可以通过减值测试分析具体状况，计提对应的减值准备。准则规定投资性房地产的减值准备在计提之后的期间中不允许转回处理。

第二，公允价值模式对利润表产生的影响

通过公允价值模式，企业会在会计期末将账面价值进行调为公允价值，二者之间的差额则就会计入到当其的损益中，而会计利润则就会随着公允价值的波动而呈现上下的变动。投资性房地产增值，则利润就会增加；而在公允价值模式之下，投资性房地产则无需计提折旧以及摊销降低成本费用，这样也会增加当年的利润。

1.3.2资产负债表产生的影响

第一，通过成本模式对资产负债表的影响分析

在成本模式之下，投资性房地产的账面价值会不断减少，最终变为零。而即便是房地产市场发展不断提升，在房地产泡沫的环境中，此种模式也不会受到市场经济因素的影响。我国房地产行业发展势头显著，价值下降几率相对较小，而即便下降，幅度也不高；反之，在上升过程中则无法下降；基于资产负债表反应的投资性房地产账面价值分析来说，其要低于市面的价值，这样就会在一定程度上低估企业资产。

第二，通过公允价值对资产负债表产生的影响

在公允价值模式之下，投资性房地产的账面价值会在市场的变化中而不断的变化，现阶段，我国房地产市场不断升温，呈现价值整体上涨的趋势，在一般状况之下，通过公允价值模式反应的账面价值会高于成本模式之下的账面价值，会反应更多的资产，可以在一定程度上美化资产负债表，也会提升投资者的信息，在根本上降低了金融风险问题。

2投资性房地产计量方法的问题与不足

在投资性房地产计量过程中还是存在一定的问题与不足，其主要就是成本模式之下存在的问题如减值导致、掩盖房地产的真实状况；也有在公允价值模式之下存在的问题如虚增或者虚减账面价值以及当期损益性以及公允价值不确定性、公允价值变动损益等相关问题，其具体如下：

2.1成本模式之下存在的问题

2.1.1减值导致的问题

在现行的标准之下，投资性房地产计提减值准备在通过计提之后就会无法转回。但是，此种方式会存在一些的不足，如果房地产市场出现泡沫就会产生较为严重的价值，如果泡沫破灭，价值则就会呈现直线下降的趋势，这样为了减少损失，企业就要对投资性房地产准备高额的减值，随着市场的平稳提升，价值则就会恢复到正常水平。而根据现行准则来说，企业无法对计提的减值准备进行冲回，这样就无法提供真实、精准的会计信息。

2.1.2掩盖房地产的真实状况

基于成本的模式之下，投资性房地产账面价值就是基于历史成本基础之上减去折旧以及减值准备之后的余额信息，主要就是因为随着时间的增长价值就会不断的降低。而因为房地产属于稀缺性的资源，在一般状况之下，市值的上涨会抵消折旧，会导致实际价值的上涨，对此在成本模式之下就会出现掩盖房地产的真实状况与信息。

2.2公允价值模式之下存在的问题

2.2.1虚增或者虚减账面价值以及当期损益性问题

基于公允价值模式之下，在每期的期末，要根据投资性房地产的公允价值调整账面的价值，将当期的公允价值与上期的账面价值差额作为公允价值的变动损益，将其计入到利润表中，这种增加账面价值与利润、减少账面价值与利润的方式在本质上来说，没有实现，就是在处置的时候才会出现，这样就会出现虚增账面价值以及当其损益等问题。

2.2.2公允价值不确定性

公允价值模式在对投资性房地产进行后续的计量处理过程中，在期末要基于投资性房地产自身的公允价值调整账面价值，确定损益。对此确定房地产公允价值要通估值技术进行处理，需要大量的信息作为支持，但是这些信息的获得较为困难，这样就会影响工作的稳定开展。

2.2.3公允价值变动损益的问题

公允价值在变动损益