2025《关于“小产权房”法律问题的调查报告》3200字.docxVIP

关于“小产权房”法律问题的调查报告

一、调查目的

由于我国目前的法律没有明确规定小产权房，所以小产权房属于我国法律的灰色地段，处境非常尴尬，应该从小产权住房找出出路。因此笔者针对这一现象，对我国“小产权房”法律相关问题现状进行社会调查，希望能够找出具体原因。

二、调查时间地点

2023年3月27日，通过查阅相关的文献资料，对我国“小产权房”法律问题进行了详细的调查了解。笔者在学校通过学校图书馆与网络图书馆收集文献资料进行调查。

三、调查对象

本次调查所选择的调查对象为“小产权房”。

四、调查内容

本次调查所选择的调查对象为“小产权房”，通过收集相关法律争议案例的方式来研究“小产权房”以及相关法律存在的问题。

五、调查方法

通过走访房地局及相关部门，收集关于“小产权房”法律方面的资料，在通过对居民的采访，对整个“小产权房”法律问题进行详细的关注了解，对“小产权房”进行全方位的考量。

六、调查结论

（一）调查现状

小产权房违法性严重，与我国《民法典》和《土地管理法》中关于集体土地的有关规定相悖，甚至与针对小产权房出台的有关政策性文件相悖。

1.法律法规方面

《土地管理法》第43条、第59条、第61条、第62条、第63条规定：除兴办乡镇企业外、建村民住宅、建公共设施、办公益事业等3种情况以外的集体土地禁止转让、流转或者未经批准使用。

由上述法律法规可知，集体土地除上述三种情况外，不能自由交易，更非非农建设使用，修建小产权房有违我国法律法规对集体土地的有关规定。

2.政策性文件等

国土资源部，财政部和农业部在2011年联合发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确提出小产权房不登记发证；2013年国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房等”的紧急通知》。在有关政策性文件中可看到，政府对建造和出售小产权房都有禁止。

（二）调查发现的问题

1.合同效力

在现今审判中，全国法院对有小产权房的家庭出售合同的有效性持否定态度。例如，北京高等法院指出，小产权房属于违法建筑，房屋买卖合同无效，海南省高等法院指出，城市居民购买的小产权房买卖合同无效，山东高等法院认定小产权房买卖合同无效。一方面，买卖合同的买方本体不合适，买方不是集体组织的成员，不能得到集体性的土地所有权。另一方面，买卖合同的内容是违法的。并违反了房屋开发商的建设和销售、商业房屋建设和销售所必需的规定，以及违反集体土地非循环所必需的规定。

2.权利属性

小产权房的建设、销售没有标准化。对于在未经集体建设用地或土地所有权证书或建设许可的情况下在耕地建设的小产权房，建设者或购买者的权利在审判的执行上是不同的。

有些法院决定房屋所有者拥有可动资产的真正的权利，即房屋拥有可动资产的真正的权利。这一点，小产权房建设的违法性。小产权房的所有者，不能享受小产权房的不动产权，分离建筑材料的保全和小产权房不动产权。这个见解是同意小产权房具有一定的价值，但房地产的所有权属于房子的非构成部分和拆卸的建筑材料。可是，作为对象的构成要素，建筑材料不具有独立性，不满足对象的独立性要求。因此，享受可动资产的实质权被认为是不适当的。

3.利益赔付

在小产权房交易结束后，销售商多主张合同无效以高补偿和其他经济利益。此时，买方失去在买卖合同的制作及签名过程中产生的费用及由第三方签署合同的机会。这种损失被称为信赖利益损失，即合同成立、有效的当事人的信念造成的损失。但是，合同最终未建立、无效或取消。对于买方的信托行为是否赔偿信赖，意见不同。

有些法院认为，卖方无需赔偿买方的信用利益，但买方只需要返还买家购买的金额和余额装饰价值，而房子的附加价值利润应属于卖方。他们的意见基于以下三个理由。第一，在签订小产权房买卖合同时，买方知道销售行为违反法令，仍然在合同上签字。第二，国家和地方政策，以及法律法规，明确禁止小产权房的建设和销售。如果买家因违法行为而获利，那么最终将不属于信用利益范畴的小资产管制，房屋附加值部分不属于信用利益范畴。并且，属于房屋的自然附加价值归于卖方。

（三）问题解决建议

1.完善集体土地征收制度

建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，维护全社会利益。但目前，集体取得土地的手续违背了这个本来的意图。因此，要改善公益认识标准，改善补偿标准，弥补被征收的农民损失，防止地方政府参与土地金融。

土地征收的决定是基于公益的认识，包括公民的主要财产权和利益。如果没有审问，行政机关不剥夺有权的权利人。根据听取，集体土地所有者有根据个人所有的土地，公正地表示那些的利害要求的机会，最终征用决定有广泛的民意作为基础。

参与有关政府部门的协商，可以确保公益决策权威、公益决策的实施。公益的决定应当根据听取议事记录，按照“案卷排他”的原则，使听证会的作用有效发挥，使其不被形式主义所封