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房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(2025年江苏泰州市)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填在括号内）

1.某宗土地位于泰州市海陵区，用途为商住混合用地，规划容积率2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，土地使用年限住宅70年、商业40年。采用市场比较法评估时，下列哪项修正因素最应优先量化？

A.交易情况修正

B.期日修正

C.容积率修正

D.土地使用年限修正

答案：C

解析：商住混合用地中容积率直接决定可建面积，对地价影响权重最大，应优先量化。

2.在基准地价系数修正法中，对“开发程度”进行修正时，下列属于“五通一平”内容的是：

A.燃气、热力、通信、道路、排水及场地平整

B.供水、供电、通信、道路、排水及场地平整

C.供水、供电、燃气、热力、排水及场地平整

D.供水、供电、通信、燃气、道路及场地平整

答案：B

解析：江苏省地方标准明确“五通”指供水、供电、通信、道路、排水，加场地平整即为“五通一平”。

3.某宗土地剩余土地使用年期为35年，还原利率5.5%，采用收益还原法评估，年期修正系数最接近：

A.0.842

B.0.811

C.0.795

D.0.777

答案：D

解析：K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]，其中r=5.5%，n=35，N=法定最高年期住宅70年，计算得0.777。

4.下列关于集体经营性建设用地入市地价评估的说法，正确的是：

A.可直接采用国有建设用地基准地价

B.必须扣除土地增值收益中应上缴国家部分

C.不需考虑集体土地所有权主体差异

D.估价结果必须低于同区域国有土地

答案：B

解析：根据《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，需扣除调节金后形成入市价格。

5.在剩余法评估中，若项目开发周期为3年，折现率8%，则第3年末的净开发价值折现到估价期日的系数为：

A.0.7938

B.0.8573

C.0.9259

D.1.0000

答案：A

解析：折现系数=1/(1+8%)^3=0.7938。

6.路线价法评估时，标准深度为20米，某宗地深度为30米，深度指数表显示：深度20米指数100%，25米指数95%，30米指数90%。该宗地单价应按路线价的：

A.100%

B.95%

C.90%

D.85%

答案：C

解析：深度指数采用“随深度递减”原则，30米对应90%。

7.下列关于土地估价报告备案的说法，错误的是：

A.报告上传至“江苏省土地估价报告备案系统”

B.电子备案号与纸质报告编号必须一致

C.备案后地价结果不得调整

D.备案系统会自动生成二维码防伪页

答案：C

解析：若发现重大错误，可提交变更申请重新备案，并非绝对不得调整。

8.在农用地分等定级中，泰州市里下河平原区水稻田的“有效土层厚度”指标分级标准为：

A.≥100cm为一级

B.≥80cm为一级

C.≥60cm为一级

D.≥50cm为一级

答案：B

解析：《江苏省农用地分等定级标准》规定里下河平原区水稻土有效土层≥80cm定为一级。

9.某工业用地招标出让，底价8亿元，采用“限地价+竞配建”方式，当报价达到12亿元时转入竞配建人才公寓面积，则此时土地溢价率为：

A.33.3%

B.40%

C.50%

D.66.7%

答案：C

解析：溢价率=(12-8)/8=50%。

10.在城镇土地级别更新中，下列因子对商服中心影响半径衰减作用最小的是：

A.道路类型

B.地形坡度

C.人口密度

D.公交线路数

答案：B

解析：地形坡度对商服中心客流衰减作用最小，平原城市坡度影响可忽略。

11.采用成本逼近法评估时，下列费用应计入“土地取得费”的是：

A.耕地占用税

B.土地管理费

C.土地开发利息

D.增值收益

答案：A

解析：耕地占用税属于取得环节税费，计入土地取得费。

12.某宗地规划条件约定“需无偿配建9班幼儿园”，在剩余法评估时，该配建成本应：

A.计入公共配套费，从总销售收入中扣减

B.计入土地取得费

C.作为开发利润扣减项

D.不作处理，由受让人自行承担

答案：A

解析：配建幼儿园属于公共配套，其建设成本应从总销售收入中扣减。

13.在标定地价体系中，下列关于标准宗地布设密度的要求，江苏省规定为：

A.商服区≤0.5km2