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房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完毕情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与贯彻。

基建记录报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定协议或协议。否则，导致经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的协议（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己可以承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。

（2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完毕施工设计及设计交底、图纸会审。

无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或减少设计标准。

（3）设计室进行设计应遵守基建设限度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住社区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完毕。

（4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文献，建筑红线图、设计规定与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。

（5）设计室建立工序管理体系：

阶段

名称

负责人员

说明

设计

工程设计任务单

经理

涉及设计项目情况及总进度安排情况

准备

现场踏勘记录

建筑、结构设计者

扩

本阶段各专业进度及配合计划

主任工程师或项目负责人

需符合总进度安排

初

事前指导记录

主任工程师或项目负责人

本阶段及下阶级的事前指导，分专业进行

设

建筑方案评义

主任工程师或项目负责人

宜邀请建设单位有关负责人参与

计

扩初方案评议

主任工程师或项目负责人

涉及校对、审核与审定记录

本阶段各专业进度及配合计划

主任工程师或项目负责人

施

事前指导记录

主任工程师或项目负责人

含市（县）有关主管部门审查方案的信息反馈情况

工

中间检查记录

主任工程师或项目负责人

按需要

图

校对与合签记录

校对者

各专业设计图纸会审（含设计概算）

设

各专业设计质量评估

审核者

计

审定记录

经理

按需要

施工

设计施工交底

项目负责人等

及时修改不利于施工或设计不合理的设计

配合

工地服务记录

设计者

及时

及

竣工验收记录

设计者

设计

设计文献及图纸归档

项目负责人

工程验收后15天内

结束

使用回访

（6）记录管理由经理持，每年11月份制定次年度的工作计划和经营计划，规定全员关心、促进经营计划的完毕，生产记录报表应保证其准确性和及时性，经设计室负责人审核后上报。

（7）凡修改设计，必须经项目负责人与主任工程师联审，报经理批准后执行。

（8）设计底图、文献及图纸，一经归档，一般不予调用。的确需要，必须经设计室负责人和经理批准方准调用。

第二百六十五条招标、协议、订货。

1.开发项目施工队伍的选择、资格审查，由工程部负责调查、摸底，经经理批准后，再向市（县）主管工程招标部门推荐，若属公司自行招标，则由招标领导小组负责招标、定标。工程协议正式签定之前须按审批权限规定上级报准。

2.公司招标领导小组组长由经理担任，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室负责人、1名预决算人员、1名会计）。

3.标底的拟定，依规定标底认定权属市（县）审计站、建设银行或有关部门。公司招标小组人员对标底必须保密。

4.零星工程、单项工程或某些议标项目，由承包单位编制预算，预决算人员和工程部负责人审核，报经理批准。

施工协议及与工程项目有关的协议，均由预