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房地产估价师考试题库及答案解析(甘肃省金昌市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗商业用地剩余使用年限35年，年净收益稳定为120万元，报酬率7%，采用收益法估价时，其收益价格最接近（）万元。

A.1520B.1680C.1715D.1830

【答案】C

【解析】V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/7%×[1－1/(1+7%)^35]≈1715万元。

2.金昌市某小区2024年10月成交的三套电梯洋房单价分别为8200、8400、8600元/m2，若按中位数法确定比准价格，则估价对象单价应取（）元/m2。

A.8200B.8400C.8600D.8500

【答案】B

【解析】中位数不受极端值影响，排序后取中间值8400元/m2。

3.运用成本法评估某旧办公楼，重建成本为4500元/m2，物质折旧率18%，功能折旧率5%，经济折旧率2%，则折旧后单价为（）元/m2。

A.3375B.3420C.3465D.3510

【答案】A

【解析】总折旧率＝18%+5%+2%＝25%，折旧后单价＝4500×(1－25%)＝3375元/m2。

4.下列关于路线价法的表述，正确的是（）。

A.路线价法不适用于商业繁华路段

B.深度指数表编制时应采用算术平均深度百分率

C.路线价法本质上是市场比较法的批量应用

D.路线价法不需进行容积率修正

【答案】C

【解析】路线价法以标准临街深度单价为基准，通过深度指数、宽度修正等批量评估，本质属于市场比较法延伸。

5.某宗土地规划容积率由2.0调增至3.0，楼面地价不变，则土地单价将（）。

A.上升50%B.下降50%C.上升100%D.不变

【答案】A

【解析】土地单价＝楼面地价×容积率，容积率提高50%，土地单价同步提高50%。

6.估价报告使用期限原则上不超过（）年。

A.半B.一C.二D.三

【答案】B

【解析】《房地产估价规范》规定报告使用期限自出具之日起不超过一年。

7.采用比较法时，若可比实例成交日期与价值时点相差18个月，该期间当地同类物业价格上涨4%，则交易日期修正系数为（）。

A.0.96B.1.00C.1.04D.1.08

【答案】C

【解析】价格上涨4%，修正系数＝1+4%＝1.04。

8.某抵押估价项目，评估价值6000万元，预期实现税费率12%，变现折扣率8%，则抵押净值最接近（）万元。

A.4800B.5040C.5280D.5520

【答案】B

【解析】抵押净值＝6000×(1－12%)×(1－8%)≈5040万元。

9.下列关于估价假设和限制条件的说法，错误的是（）。

A.假设未查实事项对价值无重大影响

B.限制条件可免除估价师专业责任

C.假设应披露所依据的资料来源

D.限制条件需提醒报告使用者注意

【答案】B

【解析】限制条件仅提示风险，不能免除估价师专业责任。

10.金昌市基准地价更新周期原则上不超过（）年。

A.一B.二C.三D.五

【答案】C

【解析】甘肃省规定基准地价每三年更新一次。

11.某宗工业用地面积8000m2，容积率1.2，建筑密度50%，则最大可建厂房建筑面积为（）m2。

A.4800B.6000C.8000D.9600

【答案】D

【解析】建筑面积＝容积率×用地面积＝1.2×8000＝9600m2，不受建筑密度限制。

12.估价机构出具虚假评估报告，对直接负责的主管人员可处（）罚款。

A.1000～5000元B.5000～10000元

C.10000～30000元D.30000～100000元

【答案】D

【解析】《资产评估法》规定最高可处十万元罚款。

13.采用收益法时，若租约期内租金低于市场租金，则应（）。

A.统一按市场租金测算

B.租约期内按租约租金，期外按市场租金

C.租约期内按市场租金，期外按租约租金

D.统一按租约租金测算

【答案】B

【解析】遵循“有租约限制按租约，无租约按市场”原则。

14.某宗土地剩余使用年限45年，资本化率6%，若采用直接资本化法，年净收益