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商场商业物业费收费测算

在商业地产的运营管理中，物业费的收取与测算无疑是核心环节之一。它不仅直接关系到物业管理公司的生存与发展，更深刻影响着商户的经营成本与购物中心的整体竞争力。科学、合理、透明的物业费收费体系，是实现商场可持续发展、保障各方权益的重要基石。本文将从物业费测算的原则、依据、构成以及方法等方面，进行深入探讨，旨在为商业地产从业者提供一份具有实操价值的参考。

一、商场物业费测算的基本原则

商场物业费的测算并非简单的成本叠加，它需要遵循一系列基本原则，以确保其公允性、合理性和可持续性。

1.成本导向原则：这是测算的首要原则。物业费的制定应以维持商场正常运营所必需的成本为基础，包括人力、物力、财力等各项支出。脱离成本的定价，要么导致服务质量下降，要么使物业企业难以为继。

2.市场导向原则：在成本基础上，还需充分考虑区域商业地产市场的平均价格水平、竞争对手的收费标准以及目标租户的承受能力。合理的市场定位，有助于提高招商效率和租户满意度。

3.公平合理原则：对于不同业态、不同位置、不同面积的租户，其享受到的物业服务内容和资源占用情况可能存在差异。在测算时应考虑这些因素，避免“一刀切”，实现相对公平。例如，餐饮租户可能对排烟、排污、垃圾处理有更高要求，其物业费构成可能需要特殊考量。

4.质价相符原则：物业服务水平与收费标准应相匹配。高收费应对应高质量的服务，反之亦然。在制定收费标准时，需明确服务内容和标准，让租户清楚所支付费用的价值所在。

5.可操作性与动态调整原则：测算方法应简便易行，数据来源应可靠。同时，物业费标准并非一成不变，应根据市场行情、成本变动、服务升级等因素进行定期评估和动态调整。

二、商场物业费的测算依据与构成

商场物业费的测算依据主要包括国家及地方相关法律法规、物业服务合同（或前期物业服务协议）、商场的规划设计指标、历史运营数据以及市场调研数据等。其核心构成主要是运营成本，并在此基础上考虑合理利润与税金。

（一）运营成本构成（核心部分）

这部分是物业费测算的“肉”，需要精细化拆解。

1.人工成本：

*管理服务人员工资：包括项目经理、各部门主管、行政、财务等管理人员的薪酬福利。

*秩序维护人员费用：保安、消防监控人员的工资、福利、服装费等。

*清洁卫生人员费用：保洁员、垃圾清运人员的工资、福利、服装费等。

*工程维修人员费用：电工、水工、空调工、电梯工、综合维修工等的工资、福利、服装费、培训费等。

*其他专业技术人员费用：如绿化养护、消杀等专业岗位人员费用（若为外包，则体现为外包服务费）。

**注：人工成本通常占商场运营总成本的30%-50%，是最大头。*

2.能源消耗费用：

*公共区域电费：包括照明、空调系统、通风系统、电梯、自动扶梯、水泵、排污系统、消防系统、公共区域插座等的用电量及费用。

*公共区域水费：包括清洁用水、绿化用水、公共卫生间用水、部分喷淋系统用水等。

*燃气/燃油费：若空调系统或供暖系统采用燃气或燃油，则需计入。

**注：能源消耗费用也是“大头”，尤其在商业综合体中，占比可达20%-40%，与人工成本不相上下。*

3.清洁卫生费：

*清洁物料费：清洁剂、垃圾袋、扫帚、拖把等清洁工具和物料的采购费用。

*垃圾清运费：将商场产生的生活垃圾、部分装修垃圾清运至指定地点的费用（不含租户自行产生的特殊垃圾）。

*消杀费：日常及专项的虫控、消毒服务费用。

4.公共设施设备维护保养费：

*日常维修保养费：对房屋主体结构、公共门窗、地面、墙面、天花板、公共照明灯具、开关插座、给排水管道、消防设施、安防监控系统、门禁系统、停车场系统、电梯（日常维保，不含大修和年检）、空调系统（日常维保）、通风系统、公共音响系统等的日常检查、小修小补费用。

*专项维修与更新准备金（通常单列或从管理费中提取一定比例，或通过专项维修资金解决）：用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。此项在常规物业费测算中有时会预留，有时会明确由专项维修资金支出。

5.绿化养护费（如有）：

*植物采购、种植、浇水、施肥、修剪、病虫害防治、补种等费用。

6.秩序维护相关费用：

*安防设备维护费：监控摄像头、对讲机、消防报警设备等的日常维护费用。

*消防演练及物料费：消防演习、灭火器换药等费用。

*其他：如道闸系统维护等。

7.办公及行政费用：

*办公用品费：纸张、笔墨、打印机耗材等。

*通讯费：电话费、网络费。

*差旅费：员工公务出差费用。

*培训费：员工专业技能和管理能力培训费用。

*招待费：必要的对外接待费用（需控制）。

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