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2025年房地产经纪人查封登记与司法拍卖衔接专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人查封登记与司法拍卖衔接专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人查封登记与司法拍卖衔接专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执

行的，人民法院应予支持的情形是？

A、在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，但未合法占有该不动产

B、在查封前已合法占有该不动产，但未支付全部价款

C、在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产，并已支付全部

价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记

D、在查封后支付全部价款并实际占有该不动产

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案

件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不

动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在

人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法

占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价

款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。选项A、

B、D均不完全满足上述四个条件。知识点：不动产买受人排除执行的实体要件。易错

点：容易忽略“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，或者对“合法占有”和“支

付全部价款”的时间节点理解不清。

2、人民法院在执行程序中，对查封的房地产进行司法拍卖，拍卖成交后，不动产

所有权何时发生转移？

A、拍卖公告发布时

B、买受人支付全部价款时

C、人民法院出具拍卖成交裁定书时

D、不动产登记机构完成转移登记时

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖

财产的规定》，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款

或者需要交付的财产交付后十日内，送达买受人或者承受人。拍卖财产所有权自拍卖成

交裁定送达买受人时转移给买受人。选项A是拍卖程序的开始，不发生物权变动；选

项B是买受人履行合同义务的行为，但物权变动需以法院裁定为准；选项D是物权变

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动的公示方式，但所有权转移的时间点以裁定送达为准，登记是后续的行政程序。知识

点：司法拍卖导致物权变动的生效时间。易错点：容易将基于法律行为的物权变动（以

登记生效）与基于法院裁判的物权变动（以裁定生效）相混淆。

3、房地产经纪人在为客户提供司法拍卖房产咨询服务时，发现该房产上存在有效

的租赁合同，且租赁期限尚未届满。根据“买卖不破租赁”原则，正确的做法是？

A、告知买受人，法院可以强制解除租赁合同，买受人可立即取得房屋的完全使用

权

B、告知买受人，租赁合同对买受人继续有效，买受人成为新的出租人

C、建议买受人不要参与竞拍，因为租赁关系无法处理

D、建议买受人先与承租人私下协商解除合同，再参与竞拍

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁

合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原

则。司法拍卖作为一种特殊的买卖方式，同样适用该原则。因此，拍卖成交后，新的所

有权人（买受人）应继续履行原租赁合同，取代原房主成为新的出租人。选项A错误，

法院不能随意解除合法有效的租赁合同；选项C过于绝对，租赁关系并非无法处理，而

是权利义务的承继；选项D虽可协商，但并非法定义务，且协商不成不影响拍卖效力。

知识点：买卖不破租赁原则在司法拍卖中的应用。易错点：误以为司法拍卖的公权力可

以优先于租赁权，或者不清楚新业主在租赁关系中的法律地位。

4、关于查封登记的效力，下列说法中正确的是？

A、查封登记仅限制被查封不动产的处分权，不影响使用权

B、查封登记后，任何针对该不动产的