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2025年拍卖师不动产评估与拍卖定价策略专题试卷及解析1

2025年拍卖师不动产评估与拍卖定价策略专题试卷及解析

2025年拍卖师不动产评估与拍卖定价策略专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在不动产评估中，市场比较法的基本前提是？

A、评估对象具有收益性

B、存在活跃的公开市场

C、评估对象具有独特性

D、评估对象为新建物业

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法要求存在活跃的公开市场和足够的可比案例，这

是该方法成立的基础。A选项是收益法的前提；C选项是成本法更适用的场景；D选项

与市场比较法无直接关联。知识点：市场比较法的适用条件。易错点：混淆不同评估方

法的前提条件。

2、拍卖不动产时，保留价的法律效力主要体现在？

A、必须向竞买人公开

B、最高应价未达保留价时拍卖无效

C、由拍卖师现场决定

D、仅对委托人有约束力

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《拍卖法》，最高应价未达保留价时，该应价不发生效

力，拍卖师应当停止拍卖。A选项错误，保留价通常保密；C选项错误，保留价由委托

人确定；D选项错误，保留价对拍卖双方均有约束力。知识点：保留价的法律效力。易

错点：忽视保留价对拍卖成交的实质性影响。

3、不动产评估中的”最高最佳使用”原则强调？

A、当前使用状态

B、法律许可下的最有效利用

C、历史价值保护

D、周边平均利用水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。最高最佳使用原则指在法律允许、技术上可能、经济上可

行的前提下，能使不动产产生最大价值的利用方式。A选项过于局限；C选项属于特殊

价值评估；D选项未体现最优性。知识点：评估基本原则。易错点：将”最高最佳”简单

理解为”当前最佳”。

4、拍卖定价策略中，“荷兰式拍卖”的特点是？

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A、价格由低到高递增

B、第一个应价者成交

C、需多次竞价

D、保留价必须为零

【答案】B

【解析】正确答案是B。荷兰式拍卖是减价拍卖，拍卖师从高价开始递减叫价，第

一个应价者即以当前价成交。A选项是英式拍卖；C选项错误，通常只有一次应价；D

选项错误，保留价可设定。知识点：拍卖方式分类。易错点：混淆英式与荷兰式拍卖的

流程。

5、评估商业地产时，最重要的价值影响因素是？

A、建筑结构质量

B、周边居民密度

C、区位与可达性

D、开发商品牌

【答案】C

【解析】正确答案是C。商业地产价值高度依赖区位带来的客流和可达性，这是其

收益能力的核心。A、D是次要因素；B选项对住宅更关键。知识点：商业地产评估要

点。易错点：忽视商业地产对区位的极端敏感性。

6、不动产拍卖中的”瑕疵披露义务”主体是？

A、竞买人

B、拍卖师

C、委托人

D、监管部门

【答案】C

【解析】正确答案是C。委托人作为产权人，负有如实告知标的瑕疵的法定义务，拍

卖师需协助披露。A选项无此义务；B选项是传递者；D选项是监督者。知识点：拍卖

各方权责。易错点：混淆披露义务与信息传递责任。

7、成本法评估不动产时，重置成本是指？

A、原始建造成本

B、当前重建相同成本

C、账面净值

D、市场交易价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。重置成本指当前技术条件下，重新建造功能相同不动产所

需成本。A选项是历史成本；C选项未考虑折旧；D选项是市场价值。知识点：成本法

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核心概念。易错点：将重置成本与历史成本混淆。

8、拍卖师在不动产拍卖中的核心职责是？

A、确定评估价值

B、主持竞价过程

C、起草法律文件

D、提供融资服务

【答案】B

【解