2025年房地产经纪人二手房产权调查与查封、抵押等权利限制核查专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人二手房产权调查与查封、抵押等权利限制核查专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人二手房产权调查与查封、抵押等权利

限制核查专题试卷及解析

2025年房地产经纪人二手房产权调查与查封、抵押等权利限制核查专题试卷及解

析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在进行二手房产权调查时，最核心的核查文件是？

A、购房合同

B、不动产权证书

C、房屋买卖居间协议

D、业主身份证复印件

【答案】B

【解析】正确答案是B。不动产权证书（或原房屋所有权证和国有土地使用证）是

证明房屋所有权归属的核心法律文件，是产权调查的起点和依据。A、C是交易过程中

的协议，不能直接证明产权归属；D是身份证明，与产权无直接关联。知识点：产权调

查的核心文件。易错点：混淆交易文件与权属证明文件，误将购房合同作为产权证明。

2、经纪人通过“不动产登记资料查询”发现某房产存在“抵押登记”，这意味着该房产？

A、已被法院查封，不能交易

B、所有权存在争议，交易风险高

C、所有权人已将该房产作为债务担保

D、属于经济适用房，上市交易受限

【答案】C

【解析】正确答案是C。抵押登记是指产权人将不动产作为担保物向债权人（如银

行）设定抵押权的登记，表明该房产负有债务。A选项查封是司法行为，与抵押不同；

B选项所有权争议需通过异议登记体现；D选项是政策性住房限制，与抵押无关。知识

点：抵押登记的法律含义。易错点：将抵押与查封、异议登记等权利限制混淆。

3、在产权调查中，发现房产被“查封”，经纪人应立即？

A、建议买方放弃购买

B、联系业主了解查封原因及解封可能性

C、继续谈判，等过户前解决

D、隐瞒该信息，促成交易

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封是法院等司法机关采取的限制房产处分的强制措施。经

纪人应第一时间告知买卖双方，并协助业主了解查封原因、执行法院及解封条件，评估

交易可行性。A过于绝对，若能解封仍可交易；C存在巨大风险，查封期间无法过户；

2025年房地产经纪人二手房产权调查与查封、抵押等权利限制核查专题试卷及解析2

D是严重违规行为。知识点：查封房产的处理流程。易错点：低估查封的严重性，或错

误地认为可以“带病”交易。

4、核实房屋是否存在“租赁”情况，最有效的方式是？

A、询问业主是否出租

B、现场查看是否有人居住

C、查询不动产登记中心的租赁备案信息

D、询问小区物业或邻居

【答案】C

【解析】正确答案是C。租赁备案是政府管理部门对租赁关系的官方记录，具有法

律效力，是核实租赁最权威的方式。A、B、D可作为辅助手段，但业主可能隐瞒，居

住者可能是亲友，邻居信息不准确。知识点：“买卖不破租赁”原则下的租赁核查。易错

点：过分依赖口头询问，忽略了备案查询的重要性，可能导致新业主无法按时入住。

5、不动产权证书上的“共有情况”记载为“共同共有”，意味着？

A、房产由夫妻二人共同所有

B、房产由多人按份所有，份额明确

C、房产由多人共同所有，份额不分

D、房产由个人和单位共同所有

【答案】C

【解析】正确答案是C。共同共有是指共有人对全部房产不分份额地享有平等的所

有权，常见于夫妻关系、家庭关系等。A是共同共有的常见情形，但不是唯一情形；B

是按份共有；D描述的是一种具体的共有主体，而非共有性质。知识点：共有形式的分

类与区别。易错点：将共同共有与按份共有混淆，或误认为共同共有仅限于夫妻。

6、某房产的土地用途记载为“工业”，该房产作为住宅进行交易，可能面临的最大风

险是？

A、交易价格低于市场价

B、无法办理银行按揭贷款

C、未来拆迁补偿标准较低

D、土地使用年限较短

【答案】B

【解析】正确答案是B。银行审批按揭贷款时，会严格审核房产性质。工业用途的

房产不符合住宅贷款条件，买家极难获得贷款，导致交易无法进行。A、C、D也是潜

在问题，但B是导致交易直接失败的核心障碍。知识点：土地用途对交易的影响。易

错点：只关注房屋本身，忽略了土地用途对金融、政策等方面的决定性影响。

7、产权调查时，发现房屋的实际面积与不动产权证书记载面积不一