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2025年房地产经纪人成本法在房地产估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在房地产估价中的应用专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在房地产估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用成本法评估房地产价值时，对于重新购建价格的含义，下列理解最准确

的是？

A、估价对象在估价时点的全新状态下的建筑安装工程费

B、在估价时点重新开发建设该房地产所需的必要支出及应得利润

C、按照当前建筑材料价格和人工费用水平计算的建造成本

D、开发商实际投入的房地产开发建设总成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法中的重新购建价格是假设在估价时点，重新开发建

设一宗与估价对象效用相同、功能相当的房地产所需要的一切合理、必要的费用支出和

应获得的正常利润。它不仅包含建安成本，还包括土地取得成本、管理费用、投资利息、

销售税费和开发利润。A选项仅描述了建安成本，不全面；C选项忽略了土地成本、税

费和利润；D选项是历史成本，而非估价时点的重置成本。知识点：成本法中重新购建

价格的定义与构成。易错点：容易将重新购建价格与单纯的建安成本或历史实际成本相

混淆。

2、成本法评估房地产价值时，建筑物折旧是指？

A、建筑物因物理使用造成的价值损失

B、建筑物价值与重新购建价格的差额

C、建筑物在估价时点市场价值与其全新状态重置成本的差额

D、建筑物因功能落后和外部环境变化造成的价值减损

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法中的折旧，是指建筑物在估价时点的市场价值，与

其在估价时点全新状态下的重新购建价格之间的差额。这是一个综合性的概念，包含了

物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。A选项仅指物质折旧，不全面；B选项表述不

准确，未明确是“市场价值”与“全新重置成本”的差额；D选项仅指功能折旧和经济折旧，

不全面。知识点：成本法中建筑物折旧的定义。易错点：容易将估价中的“折旧”概念与

会计上的“折旧”（仅指有形损耗）相混淆，或片面理解为某一类折旧。

3、对于一座建成于2000年的办公楼，在2025年进行估价，采用成本法时，其建

筑物的有效年龄通常如何确定？

A、25年

B、根据建筑物的实际维护、保养状况，由估价人员判断确定

2025年房地产经纪人成本法在房地产估价中的应用专题试卷及解析2

C、其设计使用年限减去剩余经济寿命

D、其竣工证书上载明的年限

【答案】B

【解析】正确答案是B。建筑物的有效年龄是指根据建筑物的维护、保养情况，对其

价值损耗程度进行判断后得出的年龄。它可能与实际年龄（自建成至估价时点的年限）

相同，也可能因维护良好而小于实际年龄，或因维护不善、使用强度大而大于实际年龄。

A选项是实际年龄；C选项是计算剩余经济寿命的思路，而非直接确定有效年龄；D选

项也是实际年龄的来源。知识点：实际年龄与有效年龄的区别。易错点：容易将有效年

龄与实际年龄等同，忽略了维护状况对建筑物价值损耗的真实影响。

4、在成本法中，当建筑物出现功能折旧时，其产生的原因可能是？

A、建筑物自然老化，墙体出现裂缝

B、小区周边新建了垃圾处理厂，导致环境恶化

C、建筑物内部户型设计不合理，采光通风差

D、建筑材料价格上涨

【答案】C

【解析】正确答案是C。功能折旧是指建筑物因功能落后或功能过剩造成的价值减

损，是建筑物本身内部原因导致的。C选项的户型设计不合理属于典型的功能落后。A

选项属于物质折旧（物理损耗）；B选项属于经济折旧（外部环境变化）；D选项是影响

重置价格的因素，而非折旧。知识点：建筑物折旧的分类（物质、功能、经济折旧）。易

错点：难以准确区分功能折旧与经济折旧，关键在于判断价值损失的原因是来自建筑物

内部（功能）还是外部（经济）。

5、运用成本法评估一宗房地产开发用地的价值时，其基本公式是？

A、土地价值=房地产开发完成后的价值建筑物重置成本

B、土地价值=房地产开发完成后的价值开发成本管理费用销售税费开发利润

C、