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2025年房地产经纪人企业改制重组中的土地使用权处置专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人企业改制重组中的土地使用权处置专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人企业改制重组中的土地使用权处置专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、企业在改制重组过程中，以土地使用权作价入股时，该土地使用权的评估价值

应如何确定？

A、按企业账面原值确定

B、按市场公允价值确定

C、按政府指导价确定

D、按企业自行协商价值确定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《企业改制重组中土地增值税政策》规定，土地使用

权作价入股应按市场公允价值评估。A选项账面原值不能反映当前市场价值；C选项政

府指导价仅适用于特定情况；D选项自行协商价值缺乏法律依据。知识点：土地使用权

评估原则。易错点：混淆账面价值与公允价值的适用场景。

2、房地产企业在改制重组中，将划拨土地使用权转为出让土地使用权时，需补缴

的土地出让金由谁承担？

A、原土地使用者

B、新设立公司

C、政府财政补贴

D、由原土地使用者和新公司协商分担

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《城市房地产管理法》，划拨土地转为出让土地时，应

由原土地使用者补缴土地出让金。B选项新公司无此法定义务；C选项财政补贴仅适用

于特殊情形；D选项协商分担不符合法律规定。知识点：划拨土地转出让程序。易错点：

误认为新公司应承担补缴义务。

3、企业改制重组中，土地使用权变更登记的法定时限是自变更事实发生之日起多

少日内？

A、15日

B、30日

C、60日

D、90日

【答案】B

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【解析】正确答案是B。《不动产登记暂行条例》规定，土地使用权变更登记应在30

日内办理。A、C、D选项均不符合法定时限要求。知识点：不动产登记时限。易错点：

混淆不同类型不动产登记的时限规定。

4、房地产企业通过分立方式改制时，原公司土地使用权分割给新设公司的，应缴

纳的主要税种是？

A、增值税

B、土地增值税

C、契税

D、企业所得税

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《契税法》，企业分立导致土地使用权转移的，承受方

应缴纳契税。A选项增值税在特定条件下可免征；B选项土地增值税在符合条件时可暂

不征收；D选项企业所得税按股权转让处理。知识点：企业重组税收政策。易错点：混

淆各税种的适用情形。

5、改制重组企业以土地使用权抵偿债务的，该行为在法律上属于？

A、土地使用权转让

B、土地使用权出租

C、土地使用权抵押

D、土地使用权互换

【答案】A

【解析】正确答案是A。以土地使用权抵债实质上发生了土地使用权转让。B选项

出租不转移所有权；C选项抵押是担保行为；D选项互换需双方互负义务。知识点：土

地使用权处置方式。易错点：将抵债行为误认为抵押。

6、企业改制时，集体土地直接转为国有土地的合法途径是？

A、企业自行办理

B、通过土地征收程序

C、由村委会批准

D、直接变更登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。集体土地转为国有土地必须经过法定征收程序。A、C、D

选项均不符合《土地管理法》规定。知识点：土地性质变更程序。易错点：忽视土地性

质变更的法定程序。

7、房地产企业破产重整中，土地使用权处置的优先受偿权人是？

A、职工债权

B、税款债权

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C、抵押权人

D、普通债权人

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《企业破产法》，有财产担保的债权（如土地使用权抵

押）享有优先受偿权。A、B、D选项受偿顺位均劣后于担保物权。知识点：破产财产

清偿顺序。易