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2025年房地产经纪人销售实战考核试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共20题，40分）

1.2025年3月，某市出台“存量房以旧换新”新政，规定出售唯一住房后6个月内购买新建商品住房的，可享受购房款1.5%的财政补贴（最高8万元）。客户张某2025年5月出售其唯一住房（成交价280万元），2025年11月以420万元购买新建商品房，其可申请的补贴金额为（）

A.0元

B.4.2万元

C.6.3万元

D.8万元

答案：A

解析：政策要求“出售后6个月内购买”，张某出售时间为5月，购买时间为11月，间隔超过6个月，不符合补贴条件。

2.某客户明确表示“只考虑地铁1公里内、房龄10年以内、三室两厅、总价400万450万的次新房”。经纪人在匹配房源时，优先筛选的核心指标顺序应为（）

A.总价区间＞房龄＞距离地铁＞户型

B.距离地铁＞房龄＞户型＞总价区间

C.户型＞总价区间＞距离地铁＞房龄

D.房龄＞距离地铁＞总价区间＞户型

答案：B

解析：客户需求中“地铁1公里内”为交通便利性的刚性需求，房龄10年内涉及房屋质量和贷款年限（2025年银行对房龄超15年的二手房贷款额度普遍降至评估价60%），户型（三室两厅）为功能需求，总价区间为预算上限，需在满足前三项后再匹配价格。

3.2025年某二线城市推行“保障性住房与商品房联动配建”政策，要求新建商品住房项目中保障性租赁住房配建比例不低于15%。某项目总建面10万㎡，其中保障性租赁住房建面1.5万㎡，该部分房源的土地出让金缴纳标准为（）

A.按商品住房土地出让金全额缴纳

B.按商品住房土地出让金的30%缴纳

C.免征土地出让金

D.按商品住房土地出让金的50%缴纳

答案：C

解析：2025年《保障性住房管理条例》明确，配建的保障性租赁住房由政府按成本价回购，土地出让金、城市基础设施配套费等实行免征政策。

4.客户李女士咨询“70年产权住宅”与“40年产权公寓”的核心差异，经纪人正确的回答是（）

A.产权年限仅影响落户，不影响贷款政策

B.公寓可通燃气，住宅不可通燃气

C.住宅可享受“满五唯一”增值税免征，公寓需全额缴纳增值税

D.公寓物业费、水电费按商用标准收取，住宅按民用标准

答案：D

解析：A错误，40年产权公寓通常无法落户，且贷款年限短（最长10年）、首付比例高（50%）；B错误，公寓通燃气需符合消防规范，并非普遍；C错误，住宅“满五唯一”免征个人所得税，增值税为“满2年免征”（普通住宅），公寓交易税费包括增值税（差额5.3%）、土地增值税（差额30%60%）等；D正确，公寓水、电、物业费一般按商用标准收取，比住宅高30%50%。

5.某房源挂牌价380万元，客户王总实地看房后表示“小区环境一般，最多350万”。经纪人正确的应对策略是（）

A.“您的报价太低了，业主不可能接受”

B.“我理解您觉得小区环境有提升空间，不过这套房是楼王位置，采光和户型在小区里是最好的，上个月同户型成交368万，您可以参考”

C.“我帮您和业主谈，350万肯定能拿下”

D.“小区刚规划了一个社区公园，明年就动工，环境马上会改善”

答案：B

解析：A直接否定客户，易引发对立；C过度承诺，可能导致后续纠纷；D虚构未落地规划，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条“不得隐瞒、虚构信息”；B通过具体数据（同户型成交价）和房源优势（楼王位置、采光户型）回应客户异议，符合专业沟通原则。

6.2025年某城市推行“二手房交易资金监管全覆盖”，规定所有二手房交易必须通过监管账户划转房款。客户咨询“监管资金何时解冻”，正确回答是（）

A.合同签订后3个工作日

B.完成不动产转移登记后

C.银行贷款审批通过后

D.交房验房完成后

答案：B

解析：根据2025年《存量房交易资金监管办法》，监管资金在完成不动产转移登记（即新产证办结）后自动解冻至业主账户，确保买卖双方资金安全。

7.客户张先生（首套房）申请商业贷款280万元，贷款期限30年，2025年5月LPR为4.0%（首套利率可下浮20BP）。其月供金额约为（）（等额本息计算，LPR保持不变）

A.12800元

B.13300元

C.14200元

D.15100元

答案：B

解析：首套利率为4.0%0.2%=3.8%，月供计算公式：[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。代入数据：280万×（3.8%÷12）×（1+3.8%÷12）^360÷[（1+3.8