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2025年房地产案例与分析试题及答案

2025年房地产案例与分析试题

案例背景

2025年3月，成都市“锦云府”项目因销售去化率不足40%引发行业关注。该项目由本土龙头房企“川渝置地”开发，位于成都高新区大源板块，总建面18万㎡，包含12栋高层住宅（100-140㎡改善型户型）及2万㎡社区商业。项目2023年6月以18500元/㎡楼面价竞得，2024年12月取得预售证，备案均价32000元/㎡（较周边2022年交付的“朗悦华庭”30500元/㎡均价上浮4.9%，符合成都市“新建商品住房备案价不得超过同区域3年内新房成交均价105%”的限价政策）。

截至2025年3月，项目去化率仅38%，远低于成都主城区同期新盘65%的平均去化率。同期数据显示：2025年1-2月，成都高新区新房供应量同比增加22%，但成交量同比下降15%；全国首套房贷利率降至3.5%（较2023年下降0.8个百分点），二套利率4.2%；成都市个人住房商业贷款平均审批周期缩短至7个工作日（2023年为15个工作日）；建材价格指数（螺纹钢、水泥）较2023年上涨12%；川渝置地2024年财报显示，其净负债率89%（“三道红线”监管要求≤70%），现金短债比0.8（监管要求≥1），剔除预收款后的资产负债率72%（监管要求≤70%），踩中两道红线，融资成本较2023年上升1.2个百分点至7.8%。

试题

一、基础分析题（20分）

结合案例背景，分析“锦云府”项目去化率低的直接原因与深层原因。

二、计算题（30分）

假设“锦云府”项目总投资构成如下：土地成本34.2亿元（楼面价18500元/㎡×18万㎡），建安成本15.3亿元（8500元/㎡×18万㎡），税费及其他成本（含营销、管理、财务费用）8.1亿元；项目可售住宅建面16万㎡（商业部分暂未计入），已售6.08万㎡（去化率38%），已售部分均价32000元/㎡，剩余9.92万㎡拟降价5%促销（即30400元/㎡）。

1.计算项目总成本与已售部分收入；

2.若剩余房源按30400元/㎡售罄，计算项目整体净利润及销售利润率（不考虑增值税及附加、土地增值税等复杂税费，仅计算总收入-总成本）；

3.若项目需实现10%的销售利润率（即净利润/总收入≥10%），剩余房源最低售价应为多少？（保留两位小数）

三、策略论述题（30分）

作为川渝置地的营销负责人，针对“锦云府”去化困境，需制定一套包含价格策略、产品优化、渠道创新、政策利用的综合解决方案。请结合2025年房地产市场环境（如政策、金融、客群需求变化），提出具体措施并说明逻辑。

四、政策影响分析题（20分）

2025年3月，国务院发布《关于规范城市更新与保障性住房发展的指导意见》，明确“十四五”末重点城市保障性住房占新增住房供应比例不低于30%，同时要求城市更新项目中“拆建比不超过1:1.2”（2023年为1:1.5）。结合“锦云府”案例，分析该政策对房企开发模式、市场竞争格局及购房者决策的长期影响。

答案

一、基础分析题答案

直接原因：

1.市场供需失衡：2025年1-2月成都高新区新房供应量同比增加22%，但成交量同比下降15%，供过于求导致客户分流，“锦云府”面临更激烈的竞争。

2.价格竞争力不足：项目备案均价32000元/㎡，虽符合限价政策，但较周边2022年“朗悦华庭”30500元/㎡仅上浮4.9%，而同期成都高新区二手房挂牌均价已降至29000元/㎡（因存量房抛售增加），新房与二手房形成“价格倒挂”（新房比二手房贵10.3%），客户更倾向选择性价比更高的二手房。

3.产品定位偏差：项目主打100-140㎡改善型户型，但2025年成都购房客群中，首置刚需（25-35岁）占比仍达55%（成都统计局数据），改善型需求（35-45岁）因经济预期转弱，置换意愿下降20%（贝壳研究院调研），导致目标客群基数缩小。

深层原因：

1.房企资金压力传导：川渝置地踩中“两道红线”，融资成本上升至7.8%（较2023年增加1.2个百分点），为覆盖财务成本，项目定价需维持高位，但市场接受度不足，形成“高定价-低去化-资金回笼慢-融资成本进一步上升”的恶性循环。

2.成本端压力：2024年建材价格指数上涨12%，导致建安成本超预算（原计划建安成本8000元/㎡，实际8500元/㎡），叠加土地成本34.2亿元（占总投资47%），总成本刚性增长，压缩了降价空间。

3.政策叠加影响：成都市限价政策虽抑制了房价过快上涨，但也限制了房企通过差异化定价提升竞争力的空间；同时，房贷利率虽降至3.5%，但客户对房价下跌预期增强（58%的购房者认为未来半年房价将降5%以上，中指院调查）