2025年房地产行业项目策划与设计考试预测题及答案解析.docxVIP

2025年房地产行业项目策划与设计考试预测题及答案解析

一、案例分析题（30分）

2024年12月，某二线城市核心区（容积率3.5，建筑限高80米）推出一宗100亩（约6.67万平方米）商住混合用地（商业占比30%、住宅占比70%），要求项目需满足“三星级绿色建筑”“智慧社区示范项目”“适老化友好型住区”三项强制指标。开发企业A通过招拍挂获取土地后，委托你团队完成项目策划与设计方案。已知该区域近三年住宅成交均价2.8万元/㎡，商业均价4.5万元/㎡；周边竞品项目（非绿色三星、无智慧社区）住宅去化周期12个月，商业去化周期24个月；区域内60岁以上人口占比28%，且老龄化增速高于全国平均水平2个百分点。

问题1：结合区域特征与政策要求，简述项目策划阶段需重点关注的三大核心维度及具体策略。（15分）

问题2：针对“适老化友好型住区”指标，设计5项可落地的设计要点，并说明其技术依据。（15分）

答案解析

问题1解析：

项目策划需围绕“政策约束-市场需求-开发效益”三维度协同，具体策略如下：

（1）政策合规性维度：需严格匹配《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）三星级要求（如建筑碳排放强度降低25%以上、可再生能源替代率≥8%）、《智慧社区建设指南》（GB/T42048-2022）中“基础设施智能化、公共服务便捷化”二级指标（如5G全覆盖、社区数据平台接入率100%），以及《无障碍环境建设条例》《老年宜居社区建设标准》（T/CSUS10001-2021）中适老化专项要求（如无障碍设施覆盖率100%、社区服务中心老年活动区占比≥30%）。策略上需提前与住建部门对接，明确三星级绿色建筑预评价节点，智慧社区需预留与政府“城市大脑”的数据接口，适老化设计需通过民政部门适老化改造评审。

（2）市场需求匹配维度：区域老龄化率28%（远超全国20.8%），需将“老年友好”作为核心卖点，针对“活力老人（55-75岁）”与“需照护老人（75岁以上）”分层设计产品；商业部分需避免传统高楼层百货（去化周期长），转向“社区商业+养老配套”（如老年食堂、日间照料中心、健康管理中心），提升商业去化率；住宅部分可推出“适老型户型”（如70-90㎡紧凑三居，含无障碍卫生间、紧急呼叫按钮），区别于竞品的“改善型大平层”定位，填补市场空白。

（3）开发效益平衡维度：绿色三星建筑增量成本约300元/㎡（占总成本3%-5%），智慧社区智能化系统成本约200元/㎡，需通过“溢价+政策补贴”覆盖。根据区域竞品数据，绿色三星住宅可溢价5%-8%（即单价提升1400-2240元/㎡），商业若嵌入养老配套可享受地方政府“每平方米补贴200元”政策（商业面积约2万㎡，补贴400万元）。需测算动态现金流，确保住宅首开去化率≥60%以快速回笼资金，商业部分通过“租售结合”（30%出售、70%自持运营）降低资金压力。

问题2解析：

适老化设计要点需覆盖“通行-居住-服务-安全”四大场景，具体设计及依据如下：

（1）全龄化步行系统：小区主路宽度≥2.4米（满足轮椅+陪护并行），铺装采用防滑透水混凝土（摩擦系数≥0.6，依据《建筑地面设计规范》GB50037-2013），道路转弯半径≥3.5米（满足轮椅转弯需求）；宅间路设置连续扶手（高度0.85-0.9米，双层扶手兼顾坐轮椅老人抓握），依据《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2016第5.2.3条。

（2）适老型户型设计：主力户型（70-90㎡）采用“短进深、大面宽”布局（面宽进深比≥1:1.5），确保客厅、卧室自然采光（窗地比≥1:7）；卫生间采用“干湿分离+无障碍设计”（内部净宽≥1.5米，设置L型扶手、紧急呼叫按钮，淋浴区设折叠座椅），依据《无障碍设计规范》GB50763-2012第6.5节。

（3）社区服务设施配套：在小区主入口100米范围内设置“社区综合服务中心”（面积≥1000㎡），其中老年活动区占比40%（含棋牌室、书法室、健康监测室），日间照料中心设置临时托老床位（每百户≥2张），依据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018第8.0.3条“养老服务设施人均用地≥0.1㎡”要求。

（4）智慧养老系统集成：在户内安装“智能监测终端”（如毫米波雷达监测老人夜间活动，避免跌倒；燃气泄漏自动关闭阀门），社区公共区域设置“一键呼叫装置”（间距≤50米），数据接入社区智慧平台并同步至子女手机APP，依据《智慧健康养老产品及服务推广目录》（2023年版）中“家庭健康监测类产品”技术标准。

（5）绿化与公共空间适老化：集中绿地设置“老年活动草坪”（面积≥500㎡），周边种植无刺、无飞絮乔木（如香樟、广玉兰），座椅采用防滑材质（高度0.4-0.45米，