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签房屋认购合同

房屋认购合同作为商品房交易中的重要法律文件，其法律性质在《民法典》及相关司法解释中被明确界定为预约合同，与正式的商品房买卖合同存在本质区别。根据法律规定，认购合同的核心功能是为后续签订本约合同（即商品房买卖合同）设定权利义务，确保交易双方在特定期限内就房屋买卖的主要条款进行磋商。这种法律定位决定了认购合同既非购房意向书，也不等同于正式买卖合同，而是具有独立法律效力的合同形式，双方当事人均需受其条款约束。

在签订房屋认购合同时，首先需要明确合同的核心条款，这些条款构成了交易的基础框架，也是防范后续纠纷的关键。房屋基本情况是认购合同的首要内容，必须包含详细的坐落位置、房屋类型（如住宅、商铺、公寓等）、建筑面积及套内面积等信息。特别需要注意的是，建筑面积的计算方式应明确标注为“合同约定面积”或“产权登记面积”，并注明面积差异的处理办法，避免因面积计算标准不统一引发争议。对于期房项目，还需核实开发商是否取得预售许可证，以及房屋的规划用途和土地使用年限，确保所购房屋符合自身需求。

价格条款是认购合同的核心内容之一，应明确房屋的单价、总价以及价款构成。2025年新版合同范本中特别强调，成交价格需区分房屋本体价格与附属设施费用，同时注明不包含契税、增值税等应由买受人承担的税费。支付方式的约定应详细列明定金、首付款及尾款的支付金额、时间节点和支付方式，其中定金条款尤为重要。根据定金罚则，买方支付的定金在自身违约时将不予退还，卖方违约则需双倍返还定金。因此，合同中需明确定金的金额（通常不超过总房款的20%）、支付时间以及定金转化为购房款的条件和时间节点。

认购期限是容易被忽视但至关重要的条款，合同中应明确约定自签署之日起至签订正式买卖合同的截止日期。在此期限内，买方有权要求开发商保留房源并进行合同磋商，开发商则不得擅自将房屋出售给第三方。若因买方原因未能在约定期限内签订买卖合同，开发商有权解除合同并没收定金；若因开发商原因导致无法签约，则需承担相应的违约责任。此外，合同中还应约定认购期限的延期条件和方式，如因政策调整、贷款审批等客观原因需延长认购期的，双方应协商一致并签订书面补充协议。

双方的权利义务条款需要全面覆盖交易过程中的各项责任。卖方的主要义务包括确保房屋产权清晰无争议、按约定时间交付房屋、保证房屋质量符合标准等；买方则需按时支付款项、配合办理过户手续等。2025年新法规特别强调了卖方的信息披露义务，要求开发商如实告知房屋的抵押状况、权利限制、周边规划等情况，若存在故意隐瞒或虚假陈述，买方有权解除合同并要求赔偿损失。同时，买方也需保证自身具备购房资格，如符合当地的限购政策、能够按时足额支付房款等。

违约责任条款是保障合同履行的重要手段，应针对不同违约情形约定具体的责任承担方式。对于买方违约，常见的情形包括未按时支付定金或房款、无正当理由拒绝签订买卖合同等，违约责任通常为定金没收或按总房款的一定比例支付违约金。卖方违约则可能表现为擅自提高房价、将房屋转售他人、逾期交房等，此时买方有权要求继续履行合同、返还已付款项并赔偿损失，或解除合同并要求双倍返还定金。合同中还应约定争议解决方式，如协商、仲裁或诉讼，并明确管辖法院或仲裁机构，避免后续维权时出现管辖权争议。

在签订认购合同过程中，还需特别注意防范潜在的法律风险，这些风险往往隐藏在合同条款的细节之中。产权风险是最核心的风险点，买方应要求开发商出示房屋权属证明文件，核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制。对于期房项目，需确认开发商已取得预售许可证，避免购买“五证不全”的房屋。此外，还需注意房屋的抵押情况，若存在在建工程抵押，应约定开发商在签订正式买卖合同前解除抵押，否则可能导致无法办理过户手续。

合同条款的公平性也是需要重点审查的内容，部分开发商会在合同中设置不公平的格式条款，如“买方在规定期限内未签订合同的，定金不予退还”等单方面加重买方责任的条款。根据2025年最新司法解释，此类排除买方主要权利的格式条款若未进行特别提示和说明，可能被认定为无效。买方在签订合同时应仔细审查每一条款，对模糊不清或不公平的内容及时提出修改要求，必要时可要求开发商对条款进行解释并记录在案。

定金条款的风险防范需要特别关注，实践中常出现因“定金”与“订金”混淆导致的纠纷。“定金”具有担保性质，适用定金罚则；而“订金”仅作为预付款，不具有担保效力，任何一方违约只需返还订金即可。因此，合同中必须明确使用“定金”字样，并注明适用定金罚则。同时，需注意定金的支付方式，建议通过银行转账并保留转账凭证，避免现金支付导致举证困难。

政策风险也是不容忽视的因素，2025年房地产市场调控政策持续深化，限购、限贷政策可能随时调整。认购合同中应约定政策变动的处理方式，如因限购政策导致买方失去购房资格、或因贷款政策调整导致无