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宾馆委托管理协议

一、协议主体的明确与资格审查：合作的起点

任何法律文件的首要前提是明确的合同主体。在宾馆委托管理协议中，甲方通常为宾馆的所有权人或其合法授权代表（委托方），乙方则为具备相应资质和管理能力的酒店管理公司（管理方）。

核心要点：

*主体信息的准确性：协议中需清晰列明双方的法定全称、注册地址、法定代表人或授权代表、联系方式等基本信息，确保主体身份的唯一性和可追溯性。

*管理方资质与经验的审慎评估：委托方在签约前，应对管理方的市场声誉、过往管理业绩（特别是同类型宾馆的运营案例）、核心管理团队的专业背景与稳定性、财务健康状况及所拥有的品牌资源、销售网络等进行全面深入的尽职调查。这不仅是对自身投资的负责，也是保障宾馆未来运营质量的关键。协议中可约定管理方需提供相关资质证明文件作为附件。

*授权代表的合法性：若签约方为授权代表，需审查其授权委托书的真实性与权限范围，确保签约行为的有效性。

二、委托管理的核心范畴与目标：清晰界定权责边界

这一部分是协议的灵魂，需要极其细致地界定管理方的权限范围、管理期限以及双方共同追求的经营目标。

核心要点：

*委托管理的标的物业范围：明确所委托管理的宾馆具体物业，包括建筑物主体、附属设施设备、场地、停车场等，建议以附件形式（如物业平面图）加以详细说明，避免后续产生歧义。

*管理期限的设定：协议应明确委托管理的起始日期和终止日期。期限的长短需双方根据宾馆的实际情况（如新开业、需改造升级或成熟稳定期）、市场培育周期、管理方的投入回报预期等因素综合协商确定。通常会包含一个初始管理期，并可约定在满足特定条件下的续约条款及续约程序。

*核心经营目标的设定：这是衡量管理方业绩的关键指标，需要双方在充分市场调研和科学预测的基础上共同制定。常见的关键绩效指标（KPIs）可能包括：

*客房平均出租率（OCC）

*平均房价（ADR）

*每可售房收入（RevPAR）

*营业收入总额

*经营毛利（GOP）及毛利率

*客户满意度指数

*市场份额等。

这些指标应尽可能量化、可测量，并明确考核周期（月度、季度、年度）及相应的奖惩机制。目标设定应兼具挑战性与合理性，避免过于宽松或不切实际。

*管理权限的具体界定：这是协议中最复杂也最容易产生争议的部分，需要逐条细化。通常包括但不限于：

*日常运营管理：前台接待、客房服务、餐饮服务、康体娱乐、安保、清洁、工程维护等。

*市场营销与销售：制定并执行市场营销策略、销售计划、定价策略、渠道管理、客户关系维护等。

*人力资源管理：员工招聘、培训、薪酬福利体系设计与实施、绩效考核、员工关系处理、关键岗位人员的任免（通常核心管理岗位需报请委托方备案或审批）。

*财务管理与会计核算：建立健全财务管理制度，负责日常会计核算、成本控制、预算编制与执行、财务报告的提交、资金管理（需明确审批权限）等。

*物资采购与库存管理：制定采购政策，负责运营所需物资的采购（需明确不同金额采购的审批流程）、库存控制。

*品牌与标准的执行：若管理方拥有品牌，需明确品牌使用规范及相关费用；若为业主自有品牌，则需明确管理方需遵循的服务标准和质量要求。

*公共关系与危机处理：代表宾馆处理与政府部门、行业协会、媒体及其他相关方的关系，制定并执行危机公关预案。

*重大事项的审批机制：对于超出日常运营范畴的重大事项，如宾馆的重大装修改造、产权变更、大额资本性支出、重要合同的签署、核心管理人员的任免等，协议中必须明确约定需事先获得委托方书面批准方可执行。

三、双方权利与义务的平衡：合作共赢的基石

清晰、平衡的权利义务划分，是保障合作关系健康稳定的前提。

委托方的主要权利与义务：

*权利：

*对管理方的经营管理活动进行监督、检查与建议的权利，但不得随意干预管理方的日常经营决策。

*定期获取宾馆经营管理报告、财务报表等信息的权利。

*对协议约定的关键绩效指标的达成情况进行考核与奖惩的权利。

*在管理方严重违约或未能达到约定经营目标时，依据协议约定行使合同解除权或采取其他补救措施的权利。

*按照协议约定享有宾馆经营所产生的收益。

*义务：

*确保对所委托管理的宾馆拥有合法的所有权或处置权，并向管理方提供必要的产权证明文件。

*按照协议约定及时足额支付管理费用及其他应付款项。

*负责协议约定范围内应由委托方承担的资本性支出（如重大装修、设备更新改造等，具体范围和金额标准需明确）。

*为管理方开展经营管理活动提供必要的协助与支持，包括但不限于协调与物业所在地政府部门的关系、提供必要的经营场所和办公条件。

*尊重管理方的专业管理自主权，