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土地租赁合同

一、合同当事人：权利义务的承载主体

合同的订立首先应明确双方当事人。出租方通常为土地所有权人或依法享有处分权的使用权人。在此环节，承租方务必审慎核实出租方的身份及对土地的合法权利来源。例如，出租方是否为土地使用权证上登记的权利人？如为集体经济组织，其出租行为是否经过了民主议定程序？若为转租，原租赁合同是否允许转租，转租期限是否超出了原租赁期限的剩余部分？这些均是判断合同效力及后续权益保障的前提。

承租方则需清晰界定其身份，是自然人、法人还是其他组织。若为法人或其他组织，应确认其合法存续状态及相应的经营或活动范围。双方的联系方式、通讯地址亦应准确列明，以便后续文书送达与沟通。

二、租赁土地的基本概况：标的的明确与特定化

合同中必须对租赁土地的基本情况作出清晰、具体的描述，以避免后续产生争议。

1.位置与四至：需明确土地的具体坐落，通常以行政区划名称辅以标志性地物进行描述。更为关键的是“四至”界限的划定，即土地东、南、西、北四个方向的边界，最好能附有经双方确认的地形图或地籍图作为合同附件，并由双方在图上签字盖章确认，确保实际控制范围与合同约定一致。

2.面积：面积的计算单位（如亩、平方米）及具体数值应明确。实践中，常以土地使用权证登记的面积为准，若实际测量面积与登记面积有差异，应在合同中约定处理方式，例如按实测面积调整租金等。

3.土地现状：包括土地的地形地貌、现有地上附着物（如建筑物、构筑物、林木等）、基础设施配套情况（如水、电、路、通讯等）。对于地上附着物，应列明清单，明确其归属、是否随同租赁以及租赁期满后的处理方式。

4.土地用途：这是土地租赁的核心条款之一。必须明确约定租赁土地的具体用途，例如是用于农业种植、林业开发、工业建设、商业经营还是仓储物流等。且该用途不得违反土地利用总体规划和城乡规划，不得损害社会公共利益。变更土地用途需经出租方同意及相关行政主管部门批准，这一点也应在合同中载明。

三、租赁期限：权利行使的时间界限

租赁期限是合同的关键条款，直接影响双方的权利义务配置和投资回报预期。

1.起始与终止日期：合同应明确约定租赁期的起止年月日。起始日期通常以出租方将土地按约定条件交付承租方之日为准，或双方约定的其他特定日期。

2.期限长度：根据《中华人民共和国农村土地承包法》及《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。对于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权，其流转期限不得超过承包期的剩余期限。此外，《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，合同约定的租赁期限必须在法定上限内，且需考虑原土地承包或使用权的剩余年限。

3.续租与到期处理：合同中应约定租赁期满后，承租方是否享有优先承租权。若享有，其行使条件和期限如何？若双方同意续租，应如何办理续订手续。若不续租，承租方应如何返还土地，地上附着物如何处理，均需提前约定。

四、租金及支付方式：合同的核心经济条款

租金是承租方获得土地使用权的对价，其约定应清晰、可执行。

1.租金标准：应明确租金的计算方式（如每亩每年多少元，或每平方米每年多少元）、总租金数额。租金标准是否包含相关税费，也应明确。

2.租金调整：对于长期租赁合同，可约定租金调整机制。例如，约定每几年根据一定的基准（如CPI、当地土地租赁市场价等）进行一次调整，调整的幅度和方式应具体、明确，避免届时产生争议。

3.支付方式与期限：是现金支付、银行转账还是其他方式？支付周期是年付、半年付、季付还是月付？每期租金应在何时支付？支付账户信息（户名、开户行、账号）需准确无误。建议采用银行转账方式，并保留支付凭证。

4.履约保证金：为保证承租方全面履行合同义务，出租方可要求承租方支付一定数额的履约保证金。合同中应约定保证金的金额、支付时间、返还条件及扣除情形。

五、双方的权利与义务：合同履行的行为规范

这是明确双方权责、规范合同行为的核心内容。

1.出租方的权利与义务：

*权利：收取租金、监督承租方按约定用途使用土地、在承租方违约时行使合同解除权等。

*义务：按照合同约定交付符合条件的土地；保证其对出租土地享有合法权利，不存在权利瑕疵；协助承租方办理必要的审批手续（如涉及）；维护承租方正常的生产经营秩序，不得非法干预；在租赁期内，若土地所有权或使用权发生变动，应提前通知承租方，并保障承租方的租赁权