房屋买卖合同.docxVIP

房屋买卖合同

一、签约前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在落笔签约之前，买卖双方，尤其是买方，务必进行全面细致的核查与准备工作，这是确保交易基础稳固的第一步。

1.卖方主体与房屋权属核查

对于卖方而言，其是否为房屋的合法权利人，直接关系到合同的效力与交易的安全性。买方应要求卖方出示合法有效的身份证明文件及房屋权属证明，通常为《不动产权证书》（或《房屋所有权证》与《国有土地使用证》）。仔细核对证书上的权利人姓名/名称是否与卖方一致，房屋坐落、面积等信息是否与实际情况相符。

特别需要注意的是房屋的共有情况。若房屋为多人共有（如夫妻共有、家庭共有等），则需所有共有人共同签署合同，或由持有合法授权委托书的共有人代为签署。遗漏共有人可能导致合同无效或后续产生共有权纠纷。

此外，还需了解房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制状况。抵押需经抵押权人同意或涤除后方可交易；查封状态下的房屋禁止转让；租赁关系则需明确处理方式，是解除租赁还是“买卖不破租赁”，以免影响买方后续使用。

2.买方资格与财务能力评估

在实行限购政策的城市，买方需确认自身是否具备购房资格，包括户籍、社保或纳税证明等要求。同时，买方应对自身的财务状况进行审慎评估，明确购房资金的来源、数额及到位时间，尤其是需要通过按揭贷款购房的，应提前向银行咨询贷款政策、自身征信状况及可贷额度，避免因后续贷款不成而导致合同无法履行。

3.房屋实际状况与重要约定

买方应实地查看房屋的结构、装修、设施设备、朝向、楼层、小区环境等实际状况，确认与卖方描述是否一致。对于房屋存在的明显瑕疵或需特别说明的情况，应在合同中明确记载，或作为补充协议的一部分。房屋的交付标准、附属设施设备的归属与交付状态（如固定装修、家具家电是否包含在内）也应提前约定清楚，避免交房时产生争议。

4.定金的规范支付

在正式签订买卖合同前，买卖双方可能会签订《认购书》或《定金合同》，并支付一定数额的定金作为订立主合同的担保。此时需注意，“定金”与“订金”虽一字之差，法律后果却截然不同。“定金”具有担保性质，若买方违约定金不退，若卖方违约则需双倍返还定金（具体依约定）。因此，在支付此类款项时，务必明确其性质及相关罚则。

二、合同核心条款解析：权利义务的清晰界定

房屋买卖合同的条款繁多，每一条款都可能关系到双方的切身利益。以下对核心条款进行逐一解析。

1.当事人基本信息

合同首部应明确列出买卖双方的详细信息，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、通讯地址、联系电话等。信息准确无误，是确保合同履行及后续通讯联络畅通的基础。

2.房屋基本情况

除前文提及的坐落、产权证号、面积外，还应注明房屋的结构、户型、建成年代、土地使用年限及性质（出让或划拨）等。房屋面积需明确是建筑面积还是套内建筑面积，若合同约定面积与产权登记面积有差异，应约定处理方式，通常是按实测面积计算，多退少补。

3.房屋价款及支付方式

房屋总价款是合同的核心要素之一，应以大写和小写两种方式明确列出，以防涂改。

支付方式则更为关键，需详细约定：

*定金：若已支付，应明确定金金额、支付时间、以及定金在后续房款中的抵扣方式。

*首付款：金额、支付时间、支付条件（如办理完某项手续后）、支付账户（卖方个人账户或监管账户）。为保障资金安全，尤其是大额交易，建议采用银行资金监管方式。

*贷款：如涉及按揭贷款，应明确贷款金额、贷款方式（商业贷款、公积金贷款或组合贷款）、贷款银行（若已确定）、以及买方申请贷款的时限、卖方的配合义务。同时需约定，若因买方原因导致贷款审批未通过或额度不足时的处理方案（如买方自筹补足、解除合同互不承担违约责任等）。

*尾款：金额、支付时间（通常与房屋交付、产权过户等节点挂钩）、支付方式。

4.税费承担

房屋交易过程中涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。合同中应明确约定各项税费的承担方（全部由买方承担、全部由卖方承担，或按法律规定各自承担），避免后续因税费产生争议。

5.房屋交付

交付是卖方履行主要义务的标志，需明确约定交付时间、交付条件及交付标准。

交付条件通常包括房屋已腾空、水电气暖等基本生活设施能正常使用、相关费用已结清。

交付标准则应列明房屋内留存的设施设备、装修状况，与签约前查看的状况是否一致，有无损坏。双方应签署《房屋交接确认书》，作为交付完成的凭证。

6.产权过户与登记

办理房屋权属转移登记（即过户）是买方取得房屋所有权的法定程序。合同应约定办理过户手续的时限、双方各自应提供的材料、以及相关费用的承担。卖方有义务配合买方办理过户手续，提供必要的文件和信息。过户完成的时间节点，通常以买方取得新的《不动产权证书》为准。

7.违约责任

违约责任条款是合同的“牙齿”，是保障合同