房地产市场调研分析.pptx

031市场调研的内容;（一）房地产市场环境调查

1.政治法律环境

政府有关方针政策，如住房制度政策、旧城改造政策等；房住不炒、限购限贷等制度

也要调查有关法律法规是否有新的调整；

;2.宏观经济环境。

包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度；

物价水平、CPI数据、通货膨胀率、金融市场环境等；

城乡居民家庭收入、个人收入水平；

注意：在经济环境调查中，房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。;3.房地产市场总体运行状况

对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测，是项目前期投资决策工作的重要环境，对项目开发有着根本性的影响。

4.人口环境

人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况，人口地理分布、民族分布，出生率、结婚率以及家庭规模等。;5.技术环境

主要包括有关建筑设计和建筑材料等方面的新技术、新工艺、新材料的技术现状、发展趋势、国内外先进水平、应用前景等。;6.交通条件研究。对城市或区域的交通条件进行调查和分析，有助于项目选址、交通组织方案设计、项目定位等工作。

7.其他因素和条件。主要包括对城市或区域内的历史因素、文化因素、景观因素、价值取向、意识形态、气候条件等方面的调研，有助于做好项目总体战略性定位。;（二）房地产市场需求调查

1.市场需求容量调查

需求容量，是指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。主要包括以下几个方面：

（1）项目所在城市人口总量、家庭数量及家庭结构；

（2）有购房需求的人口数量（现实需求和潜在需求）和整体特征；

（3）居民对各类房地产商品的需求总量；

（4）居民的消费结构；

（5）居民的收入水平、储蓄余额和支付能力；

（6）影响房地产市场需求的因素。;2.消费者调查

（1）消费者个人特征

即消费者的个人基本信息，消费者个人特征调查是客户甄别的重要依据。主要内容包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地、宗教信仰等。;（3）消费者购买行为调查;（三）房地产市场供给（竞争）调查

1.房地产市场供给总体调查

对整个地区房地产市场供给情况的总体调查主要包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外地房地产企业的生产与经营等方面的调查等。

;2.竞争楼盘调查

竞争楼盘分为两类，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。

主要包括：

（1）竞争楼盘的产品调查

主要有楼盘区位调查、产品特征调查、交房时间调查等。

;（2）竞争楼盘的价格调查

它是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得的真实信息。

包括单价调查、总价调查和付款方式调查。

单价反映的是楼盘品质的高低，而总价反映的是目标客户群的选择结果。

注意区分：起价均价主力户型单价

;（3）竞争楼盘的促销手段调查

竞争楼盘的促销手段是项目市场竞争调研的重要方面之一。

①广告促销调查。这是房地产促销的重要手段，对竞争楼盘的广告调查是市场调研的重要组成部分；

②活动促销调查。通过开展一系列促销活动的安排，可以营造楼盘的销售氛围，促进销售；

;③人员促销调查。与客户面对面的人员促销是传统的促销手段，也是目前开发商的主要促销形式之一。

④客户关系促销调查。目前，房地产促销的竞争已经从单纯的交易营销上升到客户关系营销的层面，这是一种企业与客户共同创造价值的营销理念。

;（4）竞争楼盘的销售情况调查

销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但也是最难获得准确信息的部分，主要包括：

①销售率。最基本的指标，反映了一个楼盘被市场接纳的程度；

②销售次序。指不同房屋的成交先后次序，反映了市场需求结构和强度；

③客户群分析。通过对竞争楼盘客户的特征分析，可以分析其购买动机，从而找出本楼盘影响客户购买行为的因素以及其影响力大小；

;（5）竞争楼盘的物业管理调查

物业管理调查包括物业管理的内容、管理情况、物业管理费以及物业管理公司背景、实力以及操作过的项目等。

;3.竞争对手（企业）调查

对竞争对手的调研可从以下几个方面进行考察：

（1）专业化程度。指竞争对手将其力量集中于某一产品、目标客户群或所服务区域的程度；

（2）品牌