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2025年房地产经纪人土地增值税易错题解析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税易错题解析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是？

A、转让国有土地使用权

B、出售存量商业用房

C、房地产的继承

D、企业将自建商品房对外投资

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。选项A、B、D均属于征税范围。选项C房地产的继承不属于土地增值税的征税范围，因为继承没有发生有偿转让，不属于土地增值税的征税行为。知识点：土地增值税征税范围。易错点：容易将房地产的继承、赠与等无偿转让行为误认为需要缴纳土地增值税。

2、根据土地增值税相关规定，纳税人应当自何时向税务机关办理纳税申报？

A、房地产转让合同签订之日起7日内

B、房地产转让合同签订之日起10日内

C、取得转让房地产收入之日起7日内

D、取得转让房地产收入之日起10日内

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。选项B、C、D的时间表述不准确。知识点：土地增值税纳税申报时间。易错点：容易混淆申报时间起算点，是“合同签订之日”而非“取得收入之日”，以及具体天数是7天而非10天。

3、计算土地增值税时，下列哪项支出不能作为税金项目扣除？

A、转让房地产时缴纳的营业税

B、转让房地产时缴纳的城市维护建设税

C、转让房地产时缴纳的印花税

D、转让房地产时缴纳的企业所得税

【答案】D

【解析】正确答案是D。在计算土地增值税时，与转让房地产有关的税金，包括在转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等准予扣除。企业所得税是企业就其经营所得缴纳的税，不属于与转让房地产直接相关的税金，不能在计算土地增值税时扣除。知识点：土地增值税扣除项目。易错点：容易将所有企业缴纳的税金都误认为可以扣除，关键在于是否与转让房地产行为直接相关。

4、土地增值税实行四级超率累进税率，其中增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用的税率为？

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%至100%的部分，税率为40%；超过100%至200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。知识点：土地增值税税率。易错点：容易记错各级税率对应的增值额与扣除项目金额的比例范围，特别是最高档60%税率的起点。

5、某房地产开发企业开发的住宅项目，在计算土地增值税时，其房地产开发费用可以据实扣除的是？

A、利息支出且能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明

B、利息支出但不能按转让房地产项目计算分摊

C、利息支出且能提供金融机构证明但不能按项目分摊

D、所有财务费用

【答案】A

【解析】正确答案是A。对于房地产开发费用，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。选项B、C不符合据实扣除的条件。选项D表述过于宽泛，并非所有财务费用都能据实扣除。知识点：土地增值税中房地产开发费用的扣除。易错点：容易忽视利息支出据实扣除的两个必要条件：能按项目分摊且有金融机构证明。

6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和多少的，免征土地增值税？

A、10%

B、20%

C、30%

D、50%

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据土地增值税优惠政策，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。知识点：土地增值税税收优惠。易错点：容易混淆普通标准住宅与其他类型房地产的优惠政策，以及免征的具体比例是20%。

7、在土地增值税清算时，对于公共配套设施的成本费用，其处理原则正确的是？

A、一律作为开发成本扣除

B、建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除

C、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用不得扣除

D、建成后有偿转让的，应计入收入，但成本费用不得扣除

【答案】B

【解析】正确答案是B。对于公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有的，或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。选项A表述过于绝对。选项C和D的处理方式错误。知识点：土地增值税清算中公共配套设施的处理。易错点：容易混淆不同产权归属和用途的公共配套设施