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2025年房地产经纪人土地使用权转让合同纠纷案例分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用权转让合同纠纷案例分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、某房地产经纪公司在促成土地使用权转让合同时，未核实转让方是否已缴清土地出让金，导致合同被认定无效。根据《城市房地产管理法》，该经纪公司应承担的主要责任是？

A、承担连带赔偿责任

B、退还中介费并承担相应损失

C、承担主要违约责任

D、不承担任何责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市房地产管理法》及《民法典》相关规定，房地产经纪机构未尽到审慎核查义务，导致合同无效的，应退还中介费并承担相应损失。A选项连带赔偿责任适用于共同侵权情形；C选项主要违约责任通常针对合同当事人；D选项明显错误。知识点：房地产经纪机构的法定义务。易错点：混淆经纪机构责任与合同当事人责任。

2、土地使用权转让合同中，双方约定转让方需在合同签订后30日内办理土地使用权变更登记，但转让方逾期未办理。受让方最有效的救济途径是？

A、要求解除合同并赔偿损失

B、直接向法院申请强制执行

C、发送催告函后要求继续履行

D、自行办理变更登记

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务的，对方可以要求履行。受让方应先催告，要求转让方继续履行合同义务。A选项解除合同需符合法定条件；B选项强制执行需有生效判决；D选项自行办理无法律依据。知识点：合同违约救济方式。易错点：忽视催告程序的重要性。

3、某工业用地转让合同约定受让方必须继续履行原土地出让合同中的产业限制条款，该条款的效力如何？

A、有效，符合土地用途管制要求

B、无效，限制受让方权利

C、可撤销，显失公平

D、效力待定，需审批

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《土地管理法》及《城市房地产管理法》，土地使用权转让不得改变土地用途，继续履行原限制条款合法有效。B、C、D选项均不符合法律规定。知识点：土地使用权转让的限制条件。易错点：混淆合同自由与土地用途管制。

4、房地产经纪人在土地使用权转让过程中，发现转让方提供的土地权属证明有伪造嫌疑，正确的处理方式是？

A、立即停止服务并向有关部门报告

B、继续服务但告知受让方风险

C、要求转让方补充其他证明材料

D、建议双方私下协商解决

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《房地产经纪管理办法》第25条，经纪机构发现违法违规行为应立即停止服务并报告。B、C、D选项均违反法定义务。知识点：房地产经纪人的报告义务。易错点：忽视经纪人的法定报告责任。

5、土地使用权转让合同因转让方无权处分被认定无效，受让方已支付的定金应如何处理？

A、转让方双倍返还

B、转让方原额返还

C、不予返还

D、双方按过错分担

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。定金作为预付款应原额返还。A选项适用于有效合同的违约情形；C、D选项无法律依据。知识点：合同无效的法律后果。易错点：混淆定金罚则与返还规则。

6、某商业用地转让合同约定税费全部由受让方承担，该条款的效力如何？

A、有效，符合意思自治原则

B、无效，违反税法强制性规定

C、可撤销，显失公平

D、部分有效，合理部分有效

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《税收征收管理法》及《民法典》，约定税费转嫁违反税法强制性规定，该条款无效。A、C、D选项均不符合法律规定。知识点：税费承担的合法性。易错点：忽视税法的强制性规定。

7、土地使用权转让合同中，双方未约定争议解决方式，发生纠纷后，受让方应向哪个法院起诉？

A、原告所在地法院

B、被告所在地法院

C、合同履行地法院

D、不动产所在地法院

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民事诉讼法》第33条，不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖。A、B、C选项均不符合专属管辖规定。知识点：不动产纠纷的管辖法院。易错点：混淆一般地域管辖与专属管辖。

8、房地产经纪公司未将土地使用权转让合同的重要条款告知受让方，导致受让方重大误解签订合同，受让方可以？

A、请求撤销合同

B、请求确认合同无效

C、请求解除合同

D、请求变更合同

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第147条，因重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求撤销。B、C、D选项均不符合重大误解的法律后果。知识点：重大误解的救济方式。易错点：混淆撤销、解除与无效的适用情形。

9、土地使用权转让合同约定转让方负责协调政府关系，确保变更登记顺利办理，该条款的性质是？

A、主合同义务

B、从合同义务

C、附随义务

D、独立义务

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第509条，协助履行属于附随义务。A、B选项是合同主要义务；D选项无法律依