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小产权房屋买卖协议

一、小产权房屋的特性与协议的重要性

小产权房屋，通常指在农村集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房屋。其核心特征在于无法获得国家认可的不动产权属证明，因此不具备完整的法律意义上的产权。这一特性直接导致了小产权房屋在转让、抵押、继承等方面存在诸多限制，交易风险远高于普通商品房。

在此背景下，《小产权房屋买卖协议》的签订便显得尤为重要。尽管该协议在法律效力上可能存在瑕疵（无法像商品房买卖合同那样获得物权变动的公示效力），但其作为一种债权债务关系的约定，在双方当事人之间仍可能产生一定的法律约束力，主要体现在违约责任的追究和实际履行的请求等方面。一份条款清晰、权责明确的协议，能够最大限度地厘清交易双方的意图，减少后续纠纷的发生，并在纠纷发生时为当事人提供一定的救济依据。

二、小产权房屋买卖协议的核心条款解析

一份规范的小产权房屋买卖协议，应尽可能涵盖交易的各个方面，以下为核心条款的详细解析：

（一）交易双方当事人基本信息

协议开篇应明确列出买方与卖方的详细信息，包括：

*卖方（甲方）：姓名、身份证号码（需核对原件）、联系电话、现住址。若房屋为共有财产（如夫妻共有），则所有共有人均应作为卖方签字确认，并提供婚姻状况证明及共有人同意出售的书面声明。

*买方（乙方）：姓名、身份证号码（需核对原件）、联系电话、现住址。

此条款的目的在于明确交易主体，确保签约主体适格，避免因主体不清或无权处分导致协议无效或履行不能。

（二）房屋基本情况

这是协议的基石，必须详尽、准确：

*房屋坐落：精确到具体的村、组、门牌号或具体位置描述，确保指向唯一。

*房屋结构与户型：如砖混结构、几室几厅等。

*建筑面积：通常以卖方提供的为准，并注明“此面积为卖方自述，可能与实际存在差异，买方已实地勘察并认可”等类似表述，以规避面积争议。

*房屋来源及现状：需注明房屋系自建、集体分配、购买所得或其他来源，并描述房屋的装修、设施设备情况，以及是否存在租赁、抵押、查封等权利限制状况。卖方需对此作出承诺和保证。

*土地性质：明确土地为集体建设用地（如宅基地、村办企业用地等），并注明土地使用权的归属（如村集体所有）。

（三）房屋价款及支付方式

这是交易的核心内容，需清晰约定：

*总价款：明确房屋交易的总金额，大小写均需填写，以防篡改。

*支付方式：约定是一次性付款、分期付款还是其他方式。若为分期付款，需明确各期付款金额、支付时间节点及支付账户信息（户名、开户行、账号）。建议通过银行转账并保留转账凭证，避免大额现金交易。

*定金：若有定金，需明确定金金额、支付时间，以及定金罚则的适用（如买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）。

（四）房屋交付

*交付时间：约定具体的房屋交付日期。

*交付标准：通常为“现状交付”，并可约定交付时房屋应保持的状态，如水、电、气、通讯等基本设施的正常使用。

*交付手续：办理房屋交接时，双方应签署《房屋交接确认书》，列明房屋内设施设备清单，结清之前的水、电、物业费等费用。

（五）双方的权利与义务

*卖方权利与义务：

*权利：按照协议约定收取房款。

*义务：保证对所售房屋拥有合法的处分权；保证房屋无产权纠纷、无他项权利设定（如抵押、查封）；按约定时间和标准交付房屋；协助买方办理可能的、符合当地习惯的内部更名或备案手续（若有）；提供必要的证明文件（如建房审批手续、原始购房协议等，如有）。

*买方权利与义务：

*权利：按照协议约定接收符合标准的房屋。

*义务：按照协议约定按时足额支付房款；按照约定接收房屋并办理交接手续；承担房屋交付后的相关费用及风险。

（六）违约责任

此条款是保障协议履行的关键，应具体明确：

*卖方违约：如卖方逾期交房、一房多卖、房屋存在权利瑕疵导致无法交付或合同目的无法实现等，应约定卖方需承担的违约责任，如返还已付款项、支付违约金（可约定按总房款的一定比例或每日按一定标准计算）、赔偿买方实际损失等。

*买方违约：如买方逾期付款，应约定逾期付款的违约金计算方式；如买方无正当理由拒绝履行合同，卖方有权没收定金（如有），并可要求买方赔偿损失。

*违约金的计算方式和上限：应具有可操作性，同时避免违约金过高或过低。

（七）风险提示与免责条款

鉴于小产权房的特殊性，此条款尤为重要：

*买方知悉：需明确载明“买方已充分了解并知悉所购房屋为小产权房，无法取得国家颁发的不动产权证书，无法进行不动产登记，不能上市流通交易，可能面临政策调整等风险，自愿购买并愿意承担由此产生的一切风险和后果。”

*政策风险：因国家或地方政策调整（如拆迁、整