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2025年房地产经纪人新房交易风险防范措施专题试卷及解析

2025年房地产经纪人新房交易风险防范措施专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在带客户查看新房项目时，发现开发商提供的《商品房预售许可证》已过期，但项目仍在销售。此时经纪人最应采取的风险防范措施是？

A、建议客户先支付定金锁定房源，再催促开发商尽快更新许可证

B、立即停止向客户推荐该项目，并告知客户许可证过期的法律风险

C、向开发商索取内部文件证明项目合法性，作为临时替代凭证

D、仅口头提醒客户注意许可证问题，但继续带看以维护客户关系

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市房地产管理法》，未取得或预售许可证已过期的商品房销售行为属于违法销售，经纪人应立即停止推荐并明确告知客户风险。A选项可能使客户陷入定金纠纷；C选项内部文件不具备法律效力；D选项未履行风险告知义务。知识点：商品房预售许可制度。易错点：经纪人可能因业绩压力忽视许可证有效性。

2、新房交易中，开发商承诺买一层送一层，但未写入购房合同。经纪人应如何处理？

A、建议客户要求开发商出具书面补充协议

B、认为口头承诺具有同等法律效力，无需额外操作

C、建议客户自行录音保存证据

D、忽略该条款，重点解释合同其他内容

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》，重大承诺应采用书面形式，补充协议与主合同具有同等效力。B选项口头承诺举证困难；C选项录音证据效力低于书面文件；D选项可能导致客户权益受损。知识点：合同要式原则。易错点：经纪人可能轻信开发商口头承诺。

3、客户认购新房时，开发商要求将定金直接转入销售经理个人账户。经纪人正确的风险防范做法是？

A、同意转账但要求销售经理出具收据

B、建议客户坚持转入开发商对公账户

C、建议客户通过微信转账并备注购房定金

D、协助客户与销售经理签订个人借款协议

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《商品房销售管理办法》，购房款必须存入预售资金监管账户，个人账户收款存在挪用风险。A选项个人收据无法律保障；C选项微信转账无法证明资金性质；D选项混淆了定金与借款关系。知识点：预售资金监管。易错点：经纪人可能为促成交易接受非正规付款方式。

4、新房交付时发现实际面积与合同约定面积误差超过3%，经纪人应建议客户如何维权？

A、接受现状并要求开发商赠送家电作为补偿

B、依据合同约定要求解除合同或退补差价

C、自行找第三方测量机构重新核实面积

D、等待其他业主集体维权后再采取行动

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值超过3%时，购房者有权退房。A选项补偿方式缺乏法律依据；C选项重复测量无必要；D选项可能错过维权时效。知识点：面积误差处理规则。易错点：经纪人可能低估面积误差的法律后果。

5、开发商在售楼处公示的学区房宣传与教育部门规划不符，经纪人应如何应对？

A、建议客户以教育部门文件为准，不轻信宣传

B、协助客户要求开发商将学区承诺写入合同

C、认为宣传材料具有法律效力，无需额外确认

D、建议客户自行向学校核实入学资格

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《广告法》，学区宣传需以政府文件为准，开发商无权承诺入学资格。B选项写入合同也无法保证履行；C选项虚假宣传不受法律保护；D选项客户核实能力有限。知识点：虚假广告识别。易错点：经纪人可能过度依赖开发商宣传材料。

6、客户购买新房时，开发商要求先签订《购房意向书》再交定金，但意向书未约定定金罚则。经纪人应提醒客户注意什么风险？

A、意向书可能被认定为正式购房合同

B、定金可能不具备担保效力

C、开发商可能随意调高房价

D、意向书有效期可能过短

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，定金合同需书面约定罚则才生效，否则视为普通预付款。A选项意向书一般不构成正式合同；C选项调价需双方协商；D选项有效期可通过补充协议延长。知识点：定金合同成立要件。易错点：经纪人可能混淆定金与订金。

7、新房交易中，开发商提供的《住宅质量保证书》缺少防水工程保修期限条款。经纪人应建议客户？

A、要求开发商补充完整保修条款

B、认为防水工程属于隐含工程无需特别约定

C、建议客户自行购买房屋保险

D、接受现状但保留追索权

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《建设工程质量管理条例》，防水工程最低保修期为5年，必须明确载入保证书。B选项违反强制规定；C选项保险不能替代开发商责任；D选项保留追索权需有明确依据。知识点：住宅质量保证制度。易错点：经纪人可能忽视保修条款的完整性。

8、客户购买精装新房时，发现样板间展示的装修标准与合同附件不一致。经纪人正确的做法是？

A、建议客户以合同附件为准，忽略样板间差异

B、协助客户要求开发商按样板间标准修改合同

C、认为样板间仅供参考，