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“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;工作领域2新建商品房销售;任务3购房资质审核

3.1任务情景

孙继学在师傅王济人的指导下在售楼部忙了几天楼盘带看，增长了不少见识，其中有1位客户准备购房了。今天王济人带着孙继学准备对这个客户进行“购房资质审核”，这是一个需要细心才能完成的任务。

准备购房的客户叫朱有才，是瑞金新村的租户，大学本科毕业工作6年了，刚刚领过结婚证。

3.2任务分析

购房资质审核任务内容主要有3项：

（1）本市户籍家庭购房资质审核；

（2）非本市户籍家庭购房资质审核；

（3）单位购住宅的资质审核。;3.3任务流程

购房资质审核任务流程有6个步骤：

（1）工作准备；

（2）收集当地城市户籍家庭住房限购政策；

（3）分析住房限购政策对本项目购房者的影响；

（4）本市户籍家庭购房资质审核；

（5）非本市户籍家庭购房资质审核；

（6）单位购买住宅的资质审核。

3.4任务实施

1.工作准备

（1）办公电脑。

（2）熟悉客户，能够互相沟通。

2.收集当地城市户籍家庭住房限购政策

为了做好房地产经纪服务，经纪人应收集、熟悉和掌握本城市房地产限购或限售政策，引导购房人依法消费。;（1）国家住房限购政策。房地产关系国计民生，国家一直加强房地产市场调控。2020年，政府工作报告中，提及房地产的内容，只有四句话：深入推进新型城镇化；发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；完善便民设施，让城市更宜业宜居。从中不难看出国家住房限购政策就是一句话，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策”。所以，因城施策是核心，对购房者有影响的是楼盘所在地城市的限购政策。

（2）本市住房限购政策。在国家“房住不炒，因城施策”的指导下，很多城市都出台了当地新房限购政策。西江瑞府楼盘所在地南京市也不例外，也有南京市的限购版《2020年南京买房限购政策条例及外地人买???条件规定》。

3.分析住房限购政策对本项目购房者的影响

仔细分析影响当地城市户籍家庭购房的所有限购政策，列出限购条件。影响当地城市户籍家庭购房的所有限购政策，见表2-4。;房屋所在区域;注意：①2017年5月14日零点后，赠与房屋的受赠人需开具购房证明才可办理赠与过户手续，赠与人3年内不得买房，赠与后的住房3年内不能再次交易；②因司法判决、司法调解、司法拍卖取得的不动产，不执行住房限购政策。

从表2-4可以看出，在南京市，影响住房购买套数的因素有：

（1）家庭户籍，可分为南京市户籍家庭和非南京市户籍家庭；

（2）婚姻状况，可分为已婚与单身；

（3）在南京已有住房套数；

（4）购房房屋所在区域。;4.本市户籍家庭购房资质审核

对本市户籍家庭购房者，要判断是否在限购之列。根据限购政策审核其购房资质，如果满足限购条件，则可以进入后续购房流程。南京户籍家庭限购的区域包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区、江宁区和浦口区主城八区。

（1）购房资质审核依据分析。分析南京户籍家庭住房购房政策，见表2-4。

（2）审核客户是否为南京市户籍家庭。下列家庭，可以视为南京市户籍家庭：

1）居民家庭成员中至少有一个人具有南京市户籍的家庭（南京户籍未成年子女，其父母或监护人为外地居民，可按南京户籍家庭购房对待），南京户籍单身带未成年子女视为南京家庭。此类客户在主城八区限购两套房，在高淳、溧水、六合三个区域不限购。

2）南京市集体户口（包括：因就学迁入学校的南京市集体户口的、南京市单位集体户口、投靠人才市场的南京集体户口）可视为南京户籍家庭。

3）驻地南京部队的现役军官和现役武警家庭。现役，是指还在兵役期间；志愿兵和士官，不属于军官，但如果驻地在南京也可以拥有购房资格。;（3）审核客户家庭及家庭名下住房套数。本市已有住房套数也会影响购房，所以需要审核确认。家庭成员是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满18周岁。家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。家庭名下拥有的住房套数计算方式4点：

1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。

2）来自不同家庭的2人及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。

3）认定住房套数时，“认房”必须是南京市内有住房，不在南京市内的住房不包括在内。

4）南京市的非住宅项目的商品房不计入住房套数。土地使用年限通常为40年，例如写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。;（4）审核南京户籍家庭购房时提供的备件。南